BGH V ZR 155/24
Rückabwicklung eines Grundstückskaufvertrages wegen eines wucherähnlichen Missverhältnisses zwischen Leistung und Gegenleistung

Die Klägerin war zusammen mit ihrem Ehemann jeweils hälftige Miteigentümerin eines Grundstücks. Nach der Trennung veräußerte sie mit notariellem Kaufvertrag vom 8. November 2019 an die beiden Beklagten jeweils einen Anteil von 2/10, sodass ihr ein Restanteil von 1/10 verblieb. Die Beklagten wurden im Mai 2020 als Miteigentümer im Grundbuch eingetragen. Als Gegenleistung verpflichteten sich die Beklagten, die Klägerin im Innenverhältnis gegenüber ihrem Ehemann von der auf sie entfallenden Hälfte der Darlehensverbindlichkeit gegenüber der finanzierenden Bank freizustellen. Die Gesamtvaluta der Schuld belief sich am 12. Dezember 2020 noch auf 98.273,25 EUR. 

Auf Antrag der Beteiligten ordnete das Amtsgericht im Dezember 2021 die Zwangsversteigerung des Grundstücks zur Aufhebung der Gemeinschaft an. Im Juli 2022 leisteten die Beklagten sodann an den Ehemann Zahlungen in Höhe von 10.054,79 EUR, welche die Kreditraten für den Zeitraum November 2019 bis Juni 2022 abdeckten. Die Klägerin macht geltend, der Kaufvertrag sei wegen eines besonders groben Missverhältnisses zwischen Leistung und Gegenleistung gemäß § 138 Abs. 1 BGB sittenwidrig und daher nichtig. Sie begehrt folglich die Rückabwicklung der Veräußerung.

Das Gericht bejahte die Sittenwidrigkeit des Kaufvertrages und erklärte diesen gemäß § 138 Abs. 1 BGB für nichtig. Ein wucherähnliches Rechtsgeschäft liegt vor, wenn zwischen Leistung und Gegenleistung ein auffälliges Missverhältnis besteht und zusätzlich eine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten hinzutritt, wobei Letztere vermutet wird, wenn das Missverhältnis besonders grob ist. Ein solches grobes Missverhältnis ist nach ständiger Rechtsprechung anzunehmen, wenn der Wert einer Leistung annähernd doppelt so hoch ist wie der Wert der Gegenleistung, d. h. eine Wertabweichung von mindestens 90 % besteht. Diese Voraussetzung war vorliegend erfüllt. Der Wert des Grundstücks betrug zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses circa 690.000 EUR, was auf einen Miteigentumsanteil von 4/10 folglich 276.000 EUR entspricht. Dem hat als Gegenleistung der Beklagten lediglich die Freistellung der auf die Klägerin entfallende Darlehensverbindlichkeit in Höhe von 54.837,24 EUR gegenübergestanden. 

Zwar bleibt die Nichtigkeit des schuldrechtlichen Verpflichtungsgeschäfts grundsätzlich ohne unmittelbare Auswirkung auf das dingliche Verfügungsgeschäft (§ 873 BGB). Die Annahme des Berufungsgerichts, wonach die Auflassung den rechtlichen Grund i. S. v. § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB bilde, beanstandete der Bundesgerichtshof jedoch als „schwer nachvollziehbar“. Der Rechtsgrund ergibt sich allein aus dem schuldrechtlichen Verpflichtungsgeschäft, also dem Kaufvertrag. Da dieser Vertrag nichtig ist, fehlt es an einer rechtlichen Grundlage für den Eigentumserwerb der Beklagten. Die Klägerin kann daher die Rückübertragung der Anteile im Wege der Leistungskondiktion (§ 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB) verlangen. Dieser Anspruch richtet sich nicht lediglich auf eine bloße Grundbuchberichtigung gemäß § 894 BGB, sondern auf die erneute Auflassung sowie Bewilligung der Eintragung der Eigentumsänderung, da materiell-rechtlich ein Eigentumserwerb stattgefunden hat.

Bei der Beurteilung des Wertes eines Miteigentumsanteils kann regelmäßig davon ausgegangen werden, dass dessen Verkehrswert dem der Bruchteilsquote am Gesamtverkehrswert des Grundstücks entspricht. Wer sich auf die Nichtigkeit eines Rechtsgeschäfts gemäß § 138 Abs. 1 BGB beruft, genügt seiner Darlegungslast in der Regel dadurch, dass er den Verkehrswert des gesamten Grundstücks substantiiert vorträgt. Eine gesonderte Ermittlung oder konkrete Bezifferung des Wertes des jeweiligen Miteigentumsanteils ist nicht erforderlich.