BGH VII ZR 129/24
Verzugsbedingter Rücktritt vom Bauträgervertrag hindert Geltendmachung bereits verwirkter Vertragsstrafe nicht

Die Parteien schlossen einen Bauträgervertrag über den Umbau eines Fabrikgeländes in ein Wohnhaus. Sie vereinbarten eine Vertragsstrafe in Höhe von 5 % des Kaufpreises im Falle der Nichteinhaltung des Fertigstellungstermins. Außerdem sollte jeder Partei bei Nichteintritt der Kaufpreisfälligkeit ein Rücktrittsrecht zustehen („Longstop-Date“). Für die Kaufpreisfälligkeit sind nach den Bestimmungen des Vertrages u. a. eine Abnahme oder abnahmefähige Bauleistung erforderlich. Das Bauvorhaben wurde nicht abnahmereif fertiggestellt. Daraufhin trat die Bestellerin vom Vertrag zurück und klagte die verwirkte Vertragsstrafe ein. 

Der BGH bestätigt die Entscheidung des Berufungsgerichts, dass die vertraglichen Voraussetzungen eines Anspruchs der Bestellerin auf Zahlung der Vertragsstrafe vorlagen. Das Berufungsgericht hat den Vertrag der Parteien so ausgelegt, dass der Anspruch auf Zahlung einer Vertragsstrafe einen pauschalierten Ausgleich für einen Verzugsschaden bilde und die Vertragsstrafe auch im Falle des Rücktritts beansprucht werden könne. Der BGH lässt offen, ob das Auslegungsergebnis des Berufungsgerichts so zu verstehen ist, dass die Parteien ein Fortbestehen des Vertragsstrafenanspruchs auch nach einem Rücktritt vertraglich vereinbart haben oder ob der Vertrag dem Fortbestehen des Anspruchs nur nicht entgegensteht. Im ersten Fall ist die Klage ohne Weiteres begründet. Im zweiten Fall führt die Anwendung dispositiven Rechts zum selben Ergebnis. Die gesetzlichen Vorschriften über den Rücktritt nach den §§ 346 ff. BGB und über die Vertragsstrafe nach den §§ 339 ff. BGB enthalten zu den Rechtsfolgen des Rücktritts in Bezug auf eine zum Zeitpunkt des Rücktritts bereits verwirkte Vertragsstrafe keine ausdrücklichen Regelungen. Greift man auf die allgemeinen Wirkungen des Rücktritts zurück, führen diese nicht zu einem Erlöschen einer wirksam vereinbarten Vertragsstrafe. Der Rücktritt wirkt ex nunc und wandelt das ursprüngliche Vertragsverhältnis in ein Rückgewährschuldverhältnis um. Er führt damit nicht ohne Weiteres dazu, dass der Zustand besteht, der ohne den Vertragsschluss bestanden hätte. Gegen das Erlöschen des verwirkten Strafanspruchs spricht insbesondere auch der Zweck der Vertragsstrafe. Im Rahmen ihrer sog. Druckfunktion dient sie regelmäßig dazu, den Schuldner zur pünktlichen Leistungserbringung anzuhalten. Die Ausgleichsfunktion der Vertragsstrafe soll pauschaliert einen dem Gläubiger durch den Verzug des Schuldners entstehenden Schaden ersetzen und den Gläubiger davon entlasten, dessen Entstehung und Höhe im Einzelnen darzulegen und zu beweisen. Würde der Anspruch auf Zahlung der Vertragsstrafe durch einen Rücktritt entfallen, wären beide Funktionen wesentlich beeinträchtigt. Zum einen soll der Gefahr eines provozierten Rücktritts durch den Auftragnehmer entgegengewirkt werden. Zum anderen müsste der Gläubiger auch ohne Rücktritt bei Eintritt des Schuldnerverzugs Maßnahmen treffen, um sicherzustellen, dass er bei einem eventuellen späteren Rücktritt seiner Darlegungs- und Beweislast im Hinblick auf den verzugsbedingten Schaden nachkommen kann. Hiervon soll er durch die vereinbarte Vertragsstrafe aber gerade entlastet werden. 

Ein Rücktritt hat wegen seiner Wirkung ex nunc grundsätzlich keine Auswirkungen auf eine bereits verwirkte Vertragsstrafe, es sei denn die Parteien haben Abweichendes vereinbart oder es liegt eine anfängliche Unmöglichkeit des Vertrages vor. Zur Vermeidung potenzieller Risiken sollten bauvertragliche Regelungen zur Vertragsstrafe getroffen werden. Wenn ein Aufhebungsvertrag geschlossen wird, sollte ein Vertragsstrafengläubiger darauf hinwirken, dass der Vertragsstrafenanspruch fortbesteht (Steffen, NJW-Spezial 2025, 460).