OLG Saarbrücken 5 W 34/25
Veräußerung von Nachlassgrundstücken im Spannungsfeld zwischen Sicherungspflicht und Erbinteresse

Der Antragsteller wurde mit Beschluss des Amtsgerichts Lebach zum Nachlasspfleger für die unbekannten Erben der verstorbenen Erblasserin mit dem Wirkungskreis „Sicherung und Verwaltung des Nachlasses“ bestellt. Bei dem Amtsgericht ist ein Erbscheinverfahren anhängig. Zum Nachlass gehört unter anderem ein Grundstück, das mit einem Zweifamilienhaus bebaut ist. Eine darin befindliche Wohnung ist vermietet. Der Mietzins beträgt monatlich 390 €. Ein Wertgutachten weist einen Verkehrswert des Grundstücks von 176.000 € und eine marktüblich erzielbare Nettokaltmiete für die Wohnung von 455 €. Der Antragsteller wandte sich mit dem Anliegen an das Amtsgericht, das Anwesen zu veräußern. Als Gründe hierfür erklärte er, dass die laufenden Kosten durch die Mieteinnahmen nicht gedeckt werden könnten und sich die Substanz der Immobilie verschlechtere. Daraus drohe dem Nachlass ein stetig zunehmender Schaden. Der Antragsteller veräußerte daraufhin den Grundbesitz zum Kaufpreis von 230.000€ mit notariellem Vertrag. Mit einer weiteren notariellen Urkunde bestellte die vom Antragsteller bevollmächtigte Erwerberin eine Grundschuld zugunsten einer Bank. Der beantragten Genehmigung für diese Verfügungen ist eine Beteiligte aus verschiedenen Gründen entgegengetreten. Das Amtsgericht hat durch Beschluss die beantragte Genehmigung des Veräußerungsgeschäfts erteilt. Gegen diese Entscheidung legte die Beteiligte Beschwerde ein. 

Diese Beschwerde sah das Gericht als zulässig und begründet an. Die beantragten Genehmigungen wären nicht zu erteilen gewesen, da die beabsichtigte Veräußerung den maßgeblichen Interessen der Erben widerspreche. Gleiches gelte für die beabsichtigte Belastung mit einer Grundschuld. Bei der Entscheidung über die Erteilung der Genehmigung handle es sich um eine Ermessensentscheidung. Das maßgebliche Kriterium hierfür sei das Interesse aller Erben, wie es sich im Entscheidungszeitpunkt darstelle. Nach § 1960 Abs. 1 und Abs. 2 BGB sei es Kernaufgabe des Nachlasspflegers die Vermögensinteressen der noch festzustellenden Erben dadurch wahrzunehmen, dass er den Nachlass erhalte. Schon deshalb habe die Sicherung und der Erhalt des Nachlasses Vorrang vor einer Vermehrung. Da der Erhalt des Nachlasses Im Vordergrund stehe, scheide ein Verkauf von Grundbesitz oft aus. Aus § 1850 Nr. 1 und 5 BGB ergebe sich, dass vorhandenes Grundeigentum als besonders wertbeständige Art des Vermögens möglichst erhalten bleiben solle. Daher bedürfe es schon besonderer sachlicher Gründe, um bei der Abwägung über die Erteilung der Genehmigung zu dem Ergebnis zu kommen, dass das Rechtsgeschäft trotz des mit ihm verbundenen Verlustes von Grundvermögen im Interesse der Erben läge. Besondere sachliche Gründe, die einen Verkauf rechtfertigen würden, wie eine aktuell drohende Wertminderung, die durch den Verkauf verhindert werden könnten, liegen nicht vor. Durch die Mieteinnahmen würden Barmittel in den Nachlass gelangen, welche einer vermeintlichen Vermögensminderung durch Abnutzung oder Verschlechterung entgegengesetzt werden müssten. Die Argumentation des Nachlasspflegers, der Zustand der Immobilie habe sich seit dem Erbfall bereits verschlechtert und werde sich ohne große Investitionen weiter verschlechtern, betreffe grundsätzlich jedes Bauwerk und wäre in dieser Allgemeinheit nicht überprüfbar. Die Rechtsprechung könne als besonderen sachlichen Grund anerkennen, dass laufende unverhältnismäßige Kosten, insbesondere wenn diese die Mieteinnahmen übersteigen, zur Erhaltung des Nachlassgegenstandes erforderlich seien. Dies sei hier nicht der Fall. Als besonderer sachlicher Grund für den Verkauf einer Nachlassimmobilie sei anerkannt, dass liquide Mittel benötigt werden, um Verbindlichkeiten des Nachlasses zu decken. Hier seien jedoch im Nachlass ausreichend liquide Mittel (z.B. für dringend erforderliche Maßnahmen) vorhanden. Im Nachlass befinden sich vorliegend 335.268,99 €. Auch der Inhalt des Kaufangebots sei nicht ausschlaggebend dafür, dass die beabsichtigte Veräußerung im Interessen der Erben liege. Zwar übersteige der vereinbarte Kaufpreis den gutachterlich ermittelten Verkehrswert, jedoch stehe dem Zuwachs an Barvermögen der Verlust des Grundstückseigentums gegenüber. Das bedeute den Verlust eines besonders bestandskräftigen Wertes. Besonders in Zeiten einer erhöhten Inflation sei dies als nachteilig anzusehen. Außerdem gehe der Senat davon aus, dass die Klärung der Erbfolge alsbald ermittelt werden könne und die Erben dann selbst Entscheidungen über den Nachlass treffen könnten. Eine Gesamtabwägung falle somit nicht für den sofortigen Kauf der Immobilie aus.

Die Sicherung und der Erhalt des Nachlasses haben Vorrang vor dessen Vermehrung. Wenn ein Nachlasspfleger beabsichtigt ein Grundstück zu veräußern, bedarf es daher besonderer sachlicher Gründe, die in einer Gesamtabwägung für die Veräußerung sprechen. Diese müssen bei der Abwägung dafür sprechen, dass die Veräußerung trotz des Verlusts von Grundvermögen im Interesse des Erben liegt. An diese besonderen sachlichen Gründe sind hohe Anforderungen zu stellen, da Grundstückseigentum einen besonders bestandskräftigen Wert besitzt, besonders in Zeiten einer erhöhten Inflation.