BGH V ZR 129/24
Strafzahlungen in einer Gemeinschaftsordnung für Bauzeitüberschreitungen

Eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) verklagte eine GmbH & Co. KG sowie deren Komplementärin auf Zahlung einer in der Gemeinschaftsordnung, welche in der Teilungserklärung enthalten war, festgesetzten Strafe. Die GmbH & Co. KG war Sondereigentümerin einer Wohneinheit der GdWE. Die Gemeinschaftsordnung gestattete im Hinblick auf dieses Sondereigentum ein Aus- bzw. Umbau des Dachbereiches und eine Aufstockung des Daches. Allerdings wurde für die Überschreitung einer Bauzeit von 15 Monaten eine an die GdWE zu entrichtende Konventionalstrafe angeordnet. Diese Strafe sah einen festen Betrag pro Monat der Überschreitung und Quadratmeter Wohnfläche vor. Die von der GmbH & Co. KG im Oktober 2020 begonnenen Baumaßnahmen waren bis zum Abschluss des amtsgerichtlichen Verfahrens im Sommer 2023 noch nicht beendet. Das Amtsgericht hatte der Klage stattgegeben und auch die Berufung blieb erfolglos.  

Das Berufungsurteil wurde aufgehoben. Zunächst habe das Berufungsgericht zutreffend angenommen, dass auf die in der Gemeinschaftsordnung enthaltene Bestimmung, nach der bei Bauzeitüberschreitung eine „Konventionalstrafe“ bzw. Vertragsstrafe“ zu zahlen ist, die Regelungen für Strafversprechen nach den §§ 339 ff. BGB anwendbar sind. Auf die zu beurteilende Bestimmung seien die für Verbands- bzw. Vereinsstrafen geltenden Grundsätze nicht anwendbar. Zwar beständen gewisse Parallelen, da die Strafzahlungsregelung Bestandteil einer satzungsähnlichen Gemeinschaftsordnung sei und kein Strafversprechen im engeren Sinne einer bilateralen rechtsgeschäftlichen Vereinbarung. Allerdings sehe die streitgegenständliche Gemeinschaftsordnung keine Verhängung einer Strafe durch Mehrheitsbeschluss vor, sondern die unmittelbare Pflicht zur Zahlung einer der Höhe nach konkret bestimmten Strafe, welche bereits mit dem inkriminierten Verhalten entstehen soll. Es bedürfe also anders als bei Verbands- und Vereinsstrafen keinem Beschluss oder sonstigem Bestimmungsverfahren für die Festsetzung der Strafe und deren Höhe. Die Regelung stelle nach objektiver und nächstliegender Auslegung ein Strafversprechen dar. Dies legen zum einen die verwendeten Worte „Konventional“- und „Vertragsstrafe“ nahe. Dafür, dass diese Begriffe nächstliegend in ihrem Wortsinn auszulegen sind, spreche zum einen, dass die Strafe automatisch mit Eintritt der Bauzeitüberschreitung und in festgelegter Höhe entstehen und gerade kein Festsetzungsverfahren vorgeschaltet werden sollte. Zum anderen knüpfe die Pflicht zur Strafzahlung nur an ein Verhalten des Ausbauberechtigten an und könne nicht – wie eine mitgliedschaftliche Pflicht – jeden Wohnungseigentümer treffen. Auch die Annahme des Berufungsgerichts, die in der Gemeinschaftsordnung enthaltene Regelung über die Strafzahlung sei wirksam, hält der BGH für zutreffend. Eine Vereinbarung von Strafzahlungsregelungen für den Fall einer Bauzeitüberschreitung durch den Ausbauberechtigten sei aufgrund der Gestaltungsfreiheit nach § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG zulässig. Eine inhaltliche Kontrolle am Maßstab der für allgemeine Geschäftsbedingungen geltenden Vorschriften der §§ 307 ff. BGB wird abgelehnt. Auch die Nichtigkeit aufgrund einer Missbrauchskontrolle nach § 242 BGB, gemäß § 134 BGB sowie nach § 138 BGB wird verneint. Denn aufgrund der Herabsetzungsmöglichkeit gem. § 343 BGB könne nicht allein die Höhe der bei Zuwiderhandlung verwirkten Strafe die Sittenwidrigkeit begründen, sondern es müssen in aller Regel noch besondere Umstände hinsichtlich des Inhalts, des Beweggrundes oder des Zweckes der Abrede hinzutreten. Dies sei vorliegend weder festgestellt noch sonst ersichtlich. Der Anspruch auf die vereinbarte Strafe sei ferner aufgrund der Überschreitung einer Bauzeit von 15 Monaten grundsätzlich entstanden. Allerdings sei die Annahme des Berufungsgerichts, dass eine Anpassung der verwirkten Strafe nicht in Betracht komme von Rechtsfehlern beeinflusst. Eine Anpassung der Strafhöhe nach § 313 Abs. 1 BGB sei zwar nicht möglich, da die Regelung des § 10 Abs. 2 WEG als lex specialis die Regelungen über den Wegfall der Geschäftsgrundlage verdränge. Insofern könne dahinstehen, inwieweit sich vorliegend überhaupt Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nachträglich schwerwiegend verändert haben. Hingegen stehe § 10 Abs. 2 WEG der Anwendung des § 343 BGB nicht entgegen, welcher vorsieht, dass eine aufgrund einer Vertragsstrafenvereinbarung verwirkte Strafe auf Antrag des Schuldners durch Urteil auf den angemessenen Betrag herabgesetzt werden kann, wenn sie unverhältnismäßig hoch ist. §10 Abs. 2 WEG gebe dem Wohnungseigentümer hingegen einen gegen den Verband zu richtenden Anspruch auf Änderung der Gemeinschaftsordnung. Mit dem Antrag auf richterliche Herabsetzung der Strafe gemäß § 343 Abs. 1 Satz 1 BGB werde die Herabsetzung einer aufgrund der Regelungen der Gemeinschaftsordnung verwirkten Strafe im Einzelfall und gerade nicht die Änderung der Gemeinschaftsordnung als solcher verlangt. Die nachträgliche Herabsetzung einer im Einzelfall unverhältnismäßig hohen Strafe gemäß § 343 BGB betreffe damit nicht die bestehenden Verwaltungs- und Benutzungsregelungen der Gemeinschaft und greife nicht unmittelbar in das durch Vereinbarungen geschaffene Regelungsgefüge der Wohnungseigentümer ein. Vielmehr gleiche die Herabsetzungsmöglichkeit lediglich die Risiken einer im Voraus erfolgten Pauschalierung der vereinbarten Strafzahlung aus. Auch § 348 HGB stehe der Anwendung von § 343 BGB nicht entgegen, da die GmbH & Co. KG nicht im Sinne von § 348 HGB ein Strafversprechen abgegeben habe. Vielmehr habe sie Wohnungseigentum erworben und sei dadurch kraft Gesetzes in die Gemeinschaftsordnung eingetreten, die ein Strafversprechen enthält. Die Gemeinschaftsordnung sei dabei nicht Inhalt des Erwerbvertrags, sondern bestimme den Inhalt des zu erwerbenden Sondereigentums. In dieser Hinsicht sei eine in der Gemeinschaftsordnung enthaltene Regelung über eine Strafzahlung auch dann, wenn für sie die §§ 339 ff. BGB gelten, eher mit einer Vereins- oder Verbandstrafe vergleichbar als mit einer rechtsgeschäftlichen Vereinbarung. Auch eine analoge Anwendung des § 348 HGB komme nicht in Betracht, da dies zu dem nicht sachgerechten Ergebnis führen würde, dass für die Mitglieder der GdWE eine solche Regelung in der Gemeinschaftsordnung unterschiedlich umzusetzen wäre, je nachdem, ob der Wohnungseigentümer Kaufmann ist oder nicht.

Die Sache ist zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen worden, damit dieses die Möglichkeit der Herabsetzung der Strafe gem. § 343 BGB prüft.

Somit bleibt festzuhalten, dass Strafzahlungen wirksam in der Gemeinschaftsordnung geregelt werden können. Wenn diese durch ein gewisses Verhalten und somit unabhängig von einem Beschluss ausgelöst werden, dann unterliegen sie den §§ 339 ff. BGB mitsamt der Herabsetzungsmöglichkeit des § 343 BGB. Aufgrund der Herabsetzungsmöglichkeit von § 343 BGB bleibt auch eine zu hoch angesetzte Strafregelung wirksam. Dies gilt schließlich auch für den Kaufmann im Betrieb seines Handelsgewerbes, da § 348 HGB mangels rechtsgeschäftlicher Abgabe eines Strafversprechens nicht zur Anwendung kommt.