OLG Stuttgart 10 U 4/25
Ansprüche einer Wohnungseigentümergemeinschaft gegen einen Bauträger und Hemmung der Verjährung der Mängelrechte

Das Urteil des OLG Stuttgart beschäftigt sich mit einer Klage einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) gegen den Bauträger des in Stuttgart befindlichen Objekt X auf Erfüllungs- und Mängelbeseitigungsansprüche bezüglich des Gemeinschaftseigentums des Objekts, welches mehrere Wohnungen und Stellplätze umfasst.
 
Der letzte Bauvertrag wurde am 24.10.2013 geschlossen. Der für alle Verträge bestimmte Termin für die bezugsfertige Herstellung der Vertragsgegenstände war der 31.03.2014.

Alle Verträge enthielten in § 7 Abs. 2 folgende Regelungen zur Abnahme und Besitzübergabe des Gemeinschaftseigentums:

Die Abnahme für das Gemeinschaftseigentum erfolgt durch den Verwalter, der vom Erwerber mit Vertragsabschluss dazu bemächtigt wird. Eine Berechtigung des Verwalters zum Hinzuziehen einen Sachverständigen zur Abnahme. Den Erwerbern wird der Termin für die Besichtigung zur Abnahme mindestens eine Woche vorher schriftlich mitgeteilt; für die Fristwahrung genügt die Absendung der Mitteilung. Im Zuge der technischen Abnahme wird ein Protokoll erstellt, das alle von den Erwerbern, Sachverständigen und Bevollmächtigten gerügten Mängel enthält. Dieses wird den Erwerben zugesandt. Sollte zwei Wochen nach Absendung des Protokolls kein Widerspruch durch den Erwerber erhoben worden sein, so gilt das Schweigen des Erwerbes als Zustimmung zur Abnahme. 
 
Eine Einladung zum Abnahmetermin am 02.07.2014 wurde an alle Erwerber geschickt und das Abnahmeprotokoll am 08.07.20214 an die Erwerber übermittelt. In dem dazugehörigen Schreiben wurde auf § 7 der Bauverträge verwiesen, mit Hinweis darauf, dass bei fehlendem Widerspruch gegen das Abnahmeprotokoll, dieses als Zustimmung zur Bevollmächtigung des Verwalters zur Abnahme gewertet wird.

Am 14.05.2018 beschloss die Eigentümerversammlung die Hausverwaltung dazu zu ermächtigen die Beseitigung der Mängel am Gemeinschaftseigentum geltend zu machen. Im Jahr 2022 forderte die WEG mit Anwaltsschreiben die Beklagte dazu auf, die streitgegenständlichen Mängel zu beseitigen, woraufhin die Beklagte mit Anwaltsschreiben die Einrede der Verjährung erhob. Auf ein weiteres Anwaltsschreiben der WEG reagierte die Beklagte nicht. Am 20.12.2023 erhob die WEG beim Landgericht Klage auf Beseitigung der Mängel. Diese ging am selben Tag beim LG ein.
 
Am 19.06.2024 beschloss die Eigentümerversammlung einstimmig, dass die Durchsetzung der Mängelrechte aller Bewerber, die aufgrund von Mängeln am Gemeinschaftseigentum bestehen auf die WEG übertragen werden. Am 09.10.2024 beschlossen die Eigentümerversammlung des Weiteren, dass die Durchsetzung der Mängelrechte aller Erwerber aus den zugrundeliegenden Bauverträgen mit der Beklagten in Bezug auf Mängel am Gemeinschaftseigentum auf die WEG zu übertragen.
 
In der Vorinstanz lehnte das LG die Klage der WEG als unbegründet ab, da es den Erfüllungsanspruch auf Herstellung eines mangelfreien Werks gem. § 631 Abs. 1 BGB für verjährt hielt. Ansprüche auf Nacherfüllung aus § 633 Abs. 1, 634 Nr. 1, 635 BGB  erachtet das LG für nicht relevant, da der Klägervertrag sich zum einen nur den Erfüllungsanspruch aus § 631 Abs. 1 BGB stütze und zum anderen die Nacherfüllung eine Abnahme voraussetze und gerade diese Abnahme von der WEG negiert wurde. Die WEG griff daraufhin das LG Urteil beim OLG Stuttgart mit Berufung vom 30.12.2024 an. 

Das OLG Stuttgart gab der Klage teilweise statt, hob das LG Urteil und Verfahren insoweit auf und verwies die Klage an das LG zurück. Den Anspruch auf Herstellung eines mangelfreien Werks gem. § 631 BGB erachtet das OLG Stuttgart als verjährt, die Ansprüche Nacherfüllung auf Mängelbeseitigung aber im Grunde für bestehend und durchsetzbar, insoweit die angemaßten Mängel tatsächlich bestehen. 

Das OLG stellt fest, dass für die Bauverträge das BGB in seiner alten Fassung vom 01.01.2002 bis 31.12.2017 Anwendung finde, denn der letzte Bauvertrag wurde am 24.10.2013 geschlossen. Damit sind die Mängelansprüche nach allgemeinen Werkvertragsrecht zu behandeln und die §§ 650u und 650 BGB finden keine Anwendung. Den Anspruch auf Erfüllung der Herstellung eines mangelfreien Werkes erachtete das OLG Stuttgart zwar für entstanden und nicht untergegangen, aber verjährt. Anders als von der Beklagten vorgetragen, nimmt das OLG an, dass das Werk nicht abgenommen wurde und damit dem Grunde nach der Anspruch auf Herstellung weiterbesteht.

Das OLG trug vor, dass § 7 Abs. 2 der Bauverträge wegen Verstoßes gegen §§ 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1, 308 Nr. 6 gem. § 306 BGB unwirksam ist und die vom Verwalter erklärte Abnahme mangels Bevollmächtigung die Erwerbe nicht gem. § 164 BGB bindet. Das OLG erklärt, dass es sich bei § 7 Abs. 2 um eine für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierte Vertragsbedingungen, die Beklagte den Erwerbern gestellt hat, sodass AGB i.S.d.§ 305 Abs. 1 Satz 1. BGB vorliegen.
 
Mit der Bestimmung, welche das nicht Erheben eines Widerspruchs gegen das Abnahmeprotokoll als Bevollmächtigung des Verwalters zur Abnahme wertet, liegt eine fingierte Erklärung i.S.d. § 308 Nr. 5 BGB vor. Jedoch gewährt § 7 Abs. 2 eine 2 Wochen Frist ab Absendung des Abnahmeprotokolls für eine ausdrückliche Erklärung des Erwerbers und auf die Wertung des Schweigens wurde ausdrücklich Aufmerksam gemacht, damit liegt kein Verstoß gegen § 308 Nr. 5 BGB vor.

Nach Auffassung des OLG ist die Klausel insoweit unwirksam, als sie die Erwerber unangemessen benachteiligt. Für das Abnahmeprotokoll, das die Widerspruchsfrist für die Bevollmächtigung zur Abnahme auslöst, genügt nach der Klausel bereits die Absendung des Protokolls für den Fristbeginn. Aufgrund des Gebots der verwenderlastigen Auslegung gemäß § 305c Abs. 2 BGB ist die Klausel so auszulegen, dass der Fristlauf unabhängig vom tatsächlichen Zugang des Protokolls beginnt. Dies stellt eine Zugangsfiktion dar. Nach § 308 Nr. 6 BGB sind Zugangsfiktionen für Erklärungen des Verwenders von besonderer Bedeutung jedoch unwirksam. Das OLG lässt offen, ob § 308 Nr. 6 BGB analog anwendbar ist oder lediglich als Wertung im Rahmen der unangemessenen Benachteiligung nach § 307 Abs. 1 BGB heranzuziehen ist, da es sich beim Abnahmeprotokoll nicht um eine Erklärung des Verwenders, sondern des Verwalters als Bevollmächtigten handelt und eine unmittelbare Anwendung daher ausscheidet.

Mit der Reduktion der Regelung zum Abnahmeprotokoll bliebe den Erwerbern keine Möglichkeit, auf die Bevollmächtigung des Verwalters zur Abnahme einzuwirken. Da es sich bei der Abnahme jedoch um ein Hauptrecht und eine Hauptpflicht der Erwerber handelt, ist § 7 Abs. 2 gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB insoweit als unwirksam anzusehen, als die Regelung zu Lasten der Erwerber geht. Mangels Wirksamkeit der Klausel bestand daher keine Vollmacht für den Verwalter, im Namen der Erwerber das Gemeinschaftseigentum abzunehmen. Eine Abnahme des Gemeinschaftseigentums lag damit nicht vor, und der Anspruch auf Herstellung eines mangelfreien Werks ist nicht untergegangen.

Das OLG stimmt aber mit dem LG überein, dass der Anspruch auf Erfüllung verjährt. Die Verjährungsfristen vor Abnahme eines Werkes richten sich nach den allgemeinen Regeln der §§ 195, 199. Damit verjährt der Erfüllungsanspruch grds. 3 Jahren nach Ende des Jahres im welchen der Anspruch entstanden ist und der Auftraggeber von den den Anspruch begründenden Umstände Kenntnis erlangt hat oder grob fahrlässig nicht gekannt hat. 

Das OLG Stuttgart erläuterte, dass die Verjährungsfrist bezüglich des Erfüllungsanspruchs noch nicht gem. § 199 Abs. 1 zulaufen begonnen hat, da die Erwerber nicht grob Fahrlässigkeit die Anspruchsbegründenden Umstande nicht kannten. Die Beklagte kann sich nicht auf das Fortbestehen der Abnahme berufen, da die Unkenntnis der Erwerber von der Unwirksamkeit der Abnahme und dem damit verbleibenden Erfüllungsanspruch auf der Annahme der Wirksamkeit des § 7 Abs. 2 der Verträge beruht. Dementsprechend hat die 3-jährige Verjährungsfrist aus § 195 BGB noch nicht zu laufen begonnen. 

Der Anspruch ist jedoch gem. § 199 Abs. 4 BGB verjährt. Gem. § 199 Abs. 4 BGB verjähren Ansprüche, welche nicht unter § 199 Abs. 2 bis 3a BGB fallen, 10 Jahre ab Entstehung des Anspruchs unabhängig von der Kenntnis oder grob fahrlässigen Unkenntnis  des Anspruchsberechtigen vom Bestehen des Anspruchs. Ein Anspruch entsteht, sobald dieser im Wege der Klage durchgesetzt werden kann, dieses ist der Fall, wenn die Tatbestandsmerkmale vorliegen und die Leistung fällig ist. Die Bauverträge gaben als spätestes Datum zur bezugsfertigen Herstellung des Objekts X den 31.03.2014 an, damit endete die Verjährungsfrist am 31.03.2024. Zwar kann die Verjährung gem. § 204 BGB durch die Erhebung einer Klage oder durch schwebende Verhandlungen zwischen dem Schuldner und Gläubiger über das Bestehen des Anspruchs gehemmt werden, beides lag jedoch nicht vor Ablauf der Verjährungsfrist vor.

Die WEG reichte am 20.12.2023 Klage ein, welche auch am selben Tag bei Gericht einging, die WEG war zu diesem Zeitpunkt aber noch nicht Berechtige i.S.d. § 204 Abs. 1 BGB Die Erwerber übertrugen der WEG erst mit Beschluss vom 19.06.2024 ihre Ansprüche gegen die Beklagte und damit nach Ablauf der Verjährungsfrist. Eine erst später eintretende Berechtigung bei einer Klage, hat keine rückwirkende Wirkung in Bezug auf die Hemmung der Verjährung (BGH-Urteil v. 04.03.1993 – VII ZR 148/92, NJW 1993, 1916).
Laut OLG Stuttgart wurde die Verjährung auch nicht auf Grund von schwebenden Verhandlungen gem. § 203 BGB gehemmt. Zum einem da die WEG beim Schreiben Anwaltsschreiben vom 17.08.2022 noch nicht anspruchsberechtig und damit nicht die Gläubigerin war und zum anderen da die Beklagte mit dem Berufen auf die Verjährung keinerlei Offenheit für die Erörterung des Anspruchs gezeigt hat. Eine gewisse Bereitschaft zur Erörterung des Anspruchs muss aber Verhandlungen i.S.d. 2023 allerdings vorliegen.
 
Das Gericht ist der Auffassung, dass der Verjährung des Anspruchs aus § 631 BGB nicht entgegensteht, dass die Verjährungsfrist für Mängelansprüche gem. §§ 634, 634e BGB mangels Abnahme noch nicht zu laufen begonnen hat.

Anders als das LG beurteilt das OLG Stuttgart den Anspruch auf Nacherfüllung gem. §§ 634 Nr. 1 635 BGB für möglich, wenn die streitgegenständlichen Mängel bestehen.
 
Das OLG Stuttgart hebt hervor, dass das Gericht auch dann verpflichtet ist, einen Anspruch auf Mängelbeseitigung auf Grundlage aller in Betracht kommenden Anspruchsgrundlagen zu prüfen, wenn sich die Klägerin im Klagevortrag auf den Erfüllungsanspruch gemäß § 631 BGB stützt. Maßgeblich ist der vorgetragene Lebenssachverhalt; die Anspruchsnormen können weder durch die Parteien noch durch das Gericht beschränkt werden.
 
Weiter stellt das OLG fest, dass der Anspruch auf Nacherfüllung gemäß §§ 634 Nr. 1, 635 BGB auch dann besteht, wenn der Erfüllungsanspruch mangels Abnahme nicht untergegangen ist. Die Unwirksamkeit einer Klausel kann stets nur zugunsten des Vertragspartners geltend gemacht werden; der Verwender kann sich die Unwirksamkeit nicht zu eigen machen (BGH, Urt. v. 25.02.2016 – VII ZR 49/15, BGHZ 209, 128-139). Für die Entstehung des Nacherfüllungsanspruchs ist daher die Abnahme durch die Erwerber zu unterstellen, da dies zu deren Gunsten wirkt.

 
Dem steht laut OLG nicht entgegen, dass der Nacherfüllungsanspruch grundsätzlich einen fälligen und durchsetzbaren Herstellungsanspruch voraussetzt. Nach § 242 BGB kann sich die Beklagte nicht darauf berufen, dass der Herstellungsanspruch aufgrund der unwirksamen Klausel verjährt ist. Somit können die Erwerber trotz fehlender wirksamer Abnahme durch den Verwalter einen Anspruch auf Nacherfüllung geltend machen (BGH, Urt. v. 09.11.2023 – VII ZR 241/22, Rn. 45, BWNotZ 2023, 301, 305).

Der Nacherfüllungsanspruch ist laut Urteil des OLG nicht verjährt, da aufgrund der unwirksamen Klausel zur Abnahme die Verjährungsfrist des § 634a Abs. 1 BGB noch nicht zu laufen begonnen hat (BGH, Urt. v. 09.11.2023 – VII ZR 241/22, Rn. 45, BWNotZ 2023, 301, 305). Damit würde grundsätzlich ein unverjährbarer Anspruch vorliegen . Das OLG Stuttgart lehnt es jedoch ab, die Mängelhaftung der Beklagten auf den Zeitraum der Verjährungsfrist des Herstellungsanspruchs zuzüglich der Verjährungsfrist für den Nacherfüllungsanspruch ab Abnahme zu begrenzen (anders: OLG Stuttgart, Urt. v. 02.04.2024 – 10 U 13/23, ZfBR 2024, 515, 527), da dies gegen die für die Erwerber günstige Auslegung sprechen würde, die Abnahme für die Anspruchsvoraussetzung als bestehend, für die Verjährungsfrist aber als nicht erfolgt zu behandeln. Eine mögliche Anlehnung an die Verjährungsfrist von 15 Jahren bei arglistig verschwiegenen Mängeln gemäß § 634a Abs. 3 BGB lässt das OLG Stuttgart offen, da diese Frist im konkreten Fall noch nicht erreicht ist.

Das OLG Stuttgart befasst sich im Urteil mit der Auslegung und Wirksamkeit von AGB-Klauseln zur Abnahme zur Abnahme Bauwerks sowie zu den Verjährungsfristen im Werkvertragsrecht. 

Besonders hebt das OLG hervor, dass die Wirksamkeit einer AGB-Klausel innerhalb desselben Sachverhalts und sogar innerhalb derselben Anspruchsgrundlage variieren kann – abhängig davon, ob die Klausel für den Vertragspartner günstig oder nachteilig ist. Deutlich wurde auch, dass sich der Verwender der Klauseln nicht zu seinen Gunsten auf die Unwirksamkeit der Bestimmungen berufen kann, die Unwirksamkeit wirkt stets nur zugunsten des Vertragspartners.

Für die Gestaltung von AGB wird durch das Urteil deutlich, dass Bestimmungen, die die Absendung einer wichtigen Erklärung (eigene oder fremde) betreffen, stets das Erfordernis des Zugangs ausdrücklich regeln müssen. Andernfalls kann die Klausel gemäß § 308 Nr. 6 BGB oder nach der Wertung des § 307 BGB als unwirksam angesehen werden.

Bezüglich der Verjährung von Ansprüchen aus Bauverträgen, die vor dem 01.01.2018 geschlossen wurden, stellt das OLG klar, dass sich die Verjährung nach dem allgemeinen Werkvertragsrecht richtet und insbesondere der Herstellungsanspruch der regulären dreijährigen Verjährung des § 195 BGB unterliegt. Vorliegen hat diese Frist aber nicht zu laufen begonnen, da die Umstände, welche zur Unkenntnis der Erwerber über das Weiterbestehen des Erfüllungsanspruchs geführt haben, in der Unwirksamkeit der Abnahmebestimmung lagen und sich die Beklagte somit (gem. § 242 BGB) nicht darauf berufen konnte. Daher verjährte der Anspruch auf Grund des § 199 Abs. 4 BGB 10 Jahre nach Fälligkeit des Anspruchs. 

Offengelassen hat das OLG Stuttgart, wie bei Nacherfüllungsansprüchen mit der Verjährung umzugehen ist, wenn die Abnahme nicht erfolgte. In diesen Fällen kann mangels Abnahme die Verjährungsfrist des § 634a Abs. 1 Nr. 3 BGB grundsätzlich nicht zu laufen beginnen, sodass die Nacherfüllungsansprüche in der Konstellation des Urteils unverjährbar wären. Das OLG hat jedoch betont, dass eine Begrenzung des Nacherfüllungsanspruchs auf 15 Jahre – zusammengesetzt aus der Verjährungsfrist für den Erfüllungsanspruch (§ 199 Abs. 4 BGB) und des Nacherfüllungsanspruchs (§ 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB) – nicht mit der BGH-Rechtsprechung (BGH, Urt. v. 25.02.2016 – VII ZR 49/15, NJW 2016, 1572, 1573) vereinbar ist, da das Fehlen einer Abnahme dem Besteller für den Beginn der Verjährung von Mängelansprüchen nicht entgegengehalten werden kann. Damit widerspricht der es einer früheren OLG Stuttgart Entscheidung (OLG Stuttgart, Urt. v. 02.04.2024 – 10 U 13/23, ZfBR 2024, 515, 527; Steffen, in: NJW-Spezial 2025, 588). Ob eine Begrenzung in Anlehnung an die Einstandspflicht von 15 Jahren wie bei Gewährleistungsansprüchen bei arglistig verschwiegenen Mängeln in Frage kommt wurde nicht entschieden, da noch keine 15 Jahre ab Entstehung des Herstellungsanspruch vergangen waren.

Des Weiteren betont das OLG, dass die Aufgabe des Gerichts darin besteht, sämtliche nach dem Lebenssachverhalt in Betracht kommenden Anspruchsnormen vollumfänglich zu prüfen und sich nicht auf die vom Kläger vorgetragenen Anspruchsgrundlagen zu beschränke.