OLG Düsseldorf 3 Wx 129/24
Auslegung von grundbuchrechtlichen Bewilligungserklärungen

Die Beteiligte veräußerte am 04. September 2020 mit notariellem Vertrag ein Grundstück in Rheinberg an eine GmbH zum Kaufpreis von mehreren Millionen Euro. Der Kaufpreis war in fünf Raten zu zahlen, wobei die ersten beiden Raten bereits entrichtet wurden. Die dritte Rate sollte nach einem Beschluss zur Aufstellung eines Bebauungsplans (der den Kaufgegenstand als Gewerbe- und/oder Industriegebiet ausweisen sollte) fällig werden. Der notarielle Kaufvertrag enthielt ein Rücktrittsrecht für die Käuferin, falls die Fälligkeitsvoraussetzungen für die dritte Rate bis Ende 2021 nicht vorliegen sollten, sah gleichzeitig aber vor, dass das Rücktrittsrecht mit Eintritt der Fälligkeitsvoraussetzungen erlöschen sollte, spätestens jedoch mit Ablauf des 31. März 2022, wenn es nicht zuvor ausgeübt wurde. Im Fall eines „wirksamen“ Rücktritts verpflichtete sich die Beteiligte als Verkäuferin zur vollständigen Rückzahlung der bereits geleisteten Kaufpreisraten. Zur Sicherung dieser Rückzahlungsverpflichtung wurde eine Grundschuld zugunsten der Käuferin zu Lasten des verkauften Grundstücks eingetragen. 

Die Käuferin ihrerseits hatte in dem notariellen Kaufvertrag die Löschung der Grundschuld (u.a.) für den Fall bewilligt, dass er sein Rücktrittsrecht „fristgemäß ausübt“, wobei die Löschung ausschließlich vom Notar beantragt werden sollte. Der Notar wurde in dem notariellen Vertrag weiter unwiderruflich angewiesen, die Löschung der Grundschuld unverzüglich zu beantragen, sobald die Käuferin ihren Rücktritt erklärt hat und nachgewiesen wurde, dass die Verkäuferin die gesamten Kaufpreiszahlungen zurückerstattet hat.

Die Käuferin erklärte im Januar 2022 schriftlich den Rücktritt vom Kaufvertrag an den beurkundenden Notar, dessen Wirksamkeit zwischen den Parteien jedoch umstritten ist. Die Käuferin klagte vor dem Landgericht Duisburg erfolgreich auf Rückzahlung der ersten beiden Raten, wobei über die Berufung der Verkäuferin noch nicht entschieden wurde. Zudem bestätigte die Käuferin Anfang 2024 dem Notar den Erhalt eines Teilbetrags unter Vorbehalt und zum Zwecke der Vermeidung von Zwangsvollstreckungsmaßnahmen.

Die Beteiligte beantragte daraufhin die Löschung der Sicherungsgrundschuld. Der Notar stellte den Löschungsantrag aufgrund einer gerichtlichen Weisung des Landgerichts Düsseldorf beim zuständigen Amtsgericht. Das Amtsgericht lehnte jedoch den grundbuchrechtlichen Vollzug ab, da es eine Löschungsbewilligung der Käuferin für erforderlich hielt und die notariell beurkundete bedingte Löschungsbewilligung nach § 16 Abs. 1 GBO für unzulässig hielt. Es erließ eine Zwischenverfügung, wonach die Löschung nur erfolgen könne, wenn entsprechend nachgewiesen werde, dass die Käuferin ihr Rücktrittsrecht wirksam ausgeübt hat. Dagegen legte die Beteiligte Beschwerde ein und argumentierte, dass nach dem Wortlaut des Vertrags bereits die bloße Rücktrittserklärung zur Löschung berechtige und dem Notar die unwiderrufliche Anweisung erteilt worden sei, die Löschung des Grundpfandrechts zu beantragen, sobald die Beteiligte nach erklärtem Rücktritt den erhaltenen Teilkaufpreis zinsfrei zurückgezahlt habe. Das Amtsgericht half der Beschwerde nicht ab und legte die Sache dem Senat zur Entscheidung vor.

Das OLG Düsseldorf bestätigte die Entscheidung des Amtsgerichts in der Sache. Die beantragte Löschung der Sicherungsgrundschuld könne nicht erfolgen, weil der Eintritt der Voraussetzungen, unter denen die Käuferin im Notarvertrag vom 4. September 2020 die Löschung ihres Grundpfandrechts bewilligt habe, nicht in der Form des § 29 GBO nachgewiesen sei. Nach § 19 GBO sei eine Grundbucheintragung nur zulässig, wenn derjenige, dessen Recht betroffen ist, sie bewilligt. Diese Bewilligung oder sonstige erforderliche Erklärungen müssten gemäß § 29 Abs. 1 Satz 1 GBO durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen werden; andere Voraussetzungen der Eintragung bedürfen, soweit sie nicht bei dem Grundbuchamt offenkundig sind, gemäß § 29 Abs. 1 Satz 2 GBO des Nachweises durch öffentliche Urkunden. Zwar habe die Beteiligte eine Löschungsbewilligung der Grundschuldgläubigerin formgerecht nachgewiesen, da die Grundstückskäuferin die Löschung der zu ihren Gunsten eingetragenen Sicherungsgrundschuld in dem notariellen Kaufvertrag – mithin in einer öffentlichen Urkunde – bewilligt habe. Diese Bewilligung stehe allerdings unter der Voraussetzung, dass die Käuferin ihr „Rücktrittsrecht fristgemäß ausübt“. Der Eintritt dieser – beim Registergericht nicht offenkundigen – Umstände sei nach § 29 Abs. 1 Satz 2 GBO durch öffentliche Urkunden nachzuweisen, woran es hier fehle.
 
Bewilligungserklärungen könnten dabei unter Berücksichtigung des im Grundbuchverfahren geltenden Bestimmtheitsgrundsatzes und des grundsätzlichen Erfordernisses urkundlich zu belegender Eintragungsunterlagen ausgelegt werden. Dabei sei vorrangig der Wortlaut und der sich für einen unbefangenen Betrachter ergebende Sinn maßgeblich. Externe Umstände dürften nur herangezogen werden, wenn sie in dem konkreten Einzelfall für jedermann ohne weiteres erkennbar seien. Die Auslegung sei zudem mit Blick auf den Bestimmtheitsgrundsatz nur zulässig, wenn sie zu einem eindeutigen Ergebnis führte. Der Verweis auf die Pflicht des Notars zur strikten Befolgung der dem Notar im Vertrag erteilten Weisungen sei hier nicht relevant, da die Beteiligte die Weigerung des beurkundenden Notars, den Löschungsantrag zu stellen, erfolgreich im Verfahren nach § 15 Abs. 2 BNotO überwunden habe. Das Beschwerdeverfahren betreffe nun die Frage, ob das Registergericht dem Löschungsantrag Folge leisten muss. Entscheidend ist der durch Auslegung zu ermittelnde Inhalt der Löschungsbewilligung und die sich daraus ergebenden Nachweisanforderungen gemäß § 29 Abs. 1 Satz 2 GBO. Die dem Notar erteilten Weisungen spielen hierbei lediglich eine unterstützende Rolle.

Aus Sicht des Gerichts ergebe die Auslegung der notariell beurkundeten Bewilligungserklärung (schon nach dem Wortlaut) eindeutig, dass die Käuferin die Löschung der Grundschuld nicht allein durch die Erklärung des Rücktritts bewilligt habe, sondern nur unter der Voraussetzung eines rechtlich „wirksamen“, d.h. berechtigten, fristgerechten und wirksamen, Vertragsrücktritts. Dieser setze voraus, dass die im Kaufvertrag genannten Voraussetzungen erfüllt und die Fristen eingehalten wurden. Die bloße Rücktrittserklärung der Käuferin genüge daher nicht.

Auch Sinn und Zweck der Grundschuldbestellung würden das dargestellte Verständnis stützen. Die Sicherungsgrundschuld solle mögliche Rückzahlungsansprüche der Käuferin absichern, die aus einem wirksamen Vertragsrücktritt gemäß dem Notarvertrag resultierten, und bleibe deshalb bestehen, solange dieses Rücktrittsrecht nicht durch Fristablauf erloschen oder als unwirksam festgestellt worden sei. Obwohl die Rücktrittsfrist Ende März 2022 ablief, sei aber hier weiterhin strittig, ob der von der Käuferin im Januar 2022 erklärte Rücktritt rechtswirksam war, da hierzu noch ein Berufungsverfahren laufe. 

Darüber hinaus bleibe das Sicherungsbedürfnis der Käuferin auch mit Blick darauf bestehen, dass die Rückzahlung der bereits geleisteten Kaufpreisraten durch die Beteiligte lediglich zur Abwendung der Zwangsvollstreckung und ausdrücklich unter Vorbehalt erfolgte. Eine solche Zahlung entfaltet keine Erfüllungswirkung, sodass das in der Grundschuld manifestierte Sicherungsinteresse der Käuferin fortbestehe.

Da die Beteiligte den nach alledem erforderlichen Nachweis des wirksamen Vertragsrücktritts nicht in der vorgeschriebenen Form (§ 29 Abs. 1 Satz 2GBO) erbringen konnte, bleibe die Löschung der Grundschuld ausgeschlossen.

Grundbuchrechtliche Bewilligungserklärungen sind anders als vertraglich erteilte Weisungen an den Notar auslegungsfähig, wobei Letztere dabei lediglich Gesichtspunkte darstellen, die bei der Auslegung der Bewilligungserklärung heranzuziehen sein können.

In der Praxis bedeutet dies, dass Notare und Beteiligte besonders darauf achten sollten, Bewilligungserklärungen präzise und eindeutig zu formulieren, um Streitigkeiten zu vermeiden. Eine Löschung kann zudem nur erfolgen, wenn die in der Bewilligungserklärung festgelegten Bedingungen – wie ein wirksamer Vertragsrücktritt – durch öffentliche Urkunden gemäß § 29 GBO nachgewiesen werden. In der Praxis ist es ratsam, bei bedingten Löschungsbewilligungen frühzeitig zu klären, wie der erforderliche Nachweis geführt werden kann, um Verzögerungen im Grundbuchverfahren zu vermeiden. Letztlich zeigt die Entscheidung des OLG Düsseldorf, dass eine klare und widerspruchsfreie Vertragsgestaltung essenziell ist, um spätere Unsicherheiten und gerichtliche Auseinandersetzungen zu verhindern.