BFH II R 32/22
Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer bei übernommenem Wohnungsrecht

Die Klägerin erwarb mit notariellem Kaufvertrag zwei Grundstücke zu einem Kaufpreis von 133.000 EUR, wovon 30.000 EUR auf das Inventar entfielen. Eines der Grundstücke war mit einem Zweifamilienhaus bebaut, an welchem dem Bruder der Veräußerin durch Vertrag ein lebenslängliches unentgeltliches Wohnungsrecht eingeräumt worden war. Die Eintragung des Wohnungsrechts war von der Erbengemeinschaft, die sich aus der Veräußerin und dem Bruder zusammensetzte, unwiderruflich bewilligt worden. Zudem war dem Bruder auch ein Nießbrauchrecht eingeräumt worden. Zum Zeitpunkt des Verkaufs an die Klägerin hatte der Bruder einen Eintragungsantrag für das Wohnungsrecht und den Nießbrauch bereits gestellt, die Eintragung selbst erfolgte allerdings erst nach dem Verkauf. Die Verpflichtung hierzu übernahm die Käuferin im Kaufvertrag. Das beklagte Finanzamt setzte die Grunderwerbsteuer auf Basis des um den Wert des Inventars gekürzten Kaufpreises i.H.v. 103.000 EUR und des Wertes des Wohnungsrechts von 146.328 EUR fest. Einspruch und Klage blieben ohne Erfolg. 

Der BFH hat die Revision als unbegründet zurückgewiesen und die Entscheidung des FG Baden-Württemberg bestätigt, dass das Wohnungsrecht mit dem kapitalisierten Jahreswert in die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer einzubeziehen sei. 

Der Erwerb der Grundstücke durch den notariell beurkundeten Kaufvertrag sei nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG steuerbar. Dabei bemesse sich die Grunderwerbsteuer gemäß § 8 Abs. 1 GrEStG nach dem Wert der Gegenleistung. Als Gegenleistung gelte nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG u.a. der Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen. Darunter seien alle Verpflichtungen des Käufers zu verstehen, die zwar nicht unmittelbar Kaufpreis für das Grundstück, aber gleichwohl Entgelt für den Erwerb des Grundstücks darstellen würden. Der Wert des Grundstücks selbst und auch die Bezeichnung der Gegenleistung durch die Vertragsparteien seien für die Bestimmung der Bemessungsgrundlage unerheblich. Maßgeblich sei allein, zu welchen Leistungen sich die Parteien verpflichtet hätten. Zu den „sonstigen Leistungen“ gehöre auch die Übernahme von Verpflichtungen des Veräußerers durch den Erwerber. Voraussetzung sei die bereits entstandene Verpflichtung in der Person des Veräußerers. Der Senat stellt fest, dass die Übernahme des Wohnungsrechts durch die Klägerin eine Gegenleistung i.S.d. § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG darstelle, welche die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer erhöhe. Mangels Eintragung im Grundbuch sei das Wohnungsrecht noch nicht wirksam entstanden. Daher habe lediglich eine entsprechende schuldrechtliche Verpflichtung der Veräußerin bestanden. Diese hätte die Klägerin nach Auslegung der vertraglichen Regelungen zusätzlich zum Kaufpreis übernommen. Kaufpreis und übernommene Verpflichtung würden zusammen die Gegenleistung bilden. 

Die Gegenleistung umfasse nach § 9 Abs. 2 Nr. 2 S. 1 GrEStG auch die Belastungen, die auf dem Grundstück ruhen, soweit sie auf den Erwerber kraft Gesetzes übergehen. Eine Ausnahme gelte für auf dem Grundstück ruhende dauernde Lasten. Der nicht übertragbare, unvererbliche, nur zugunsten einer bestimmten Person bestellte Nießbrauch stelle keine dauernde Last dar, da er mit dem Tod des Begünstigten wegfalle und demnach auch nicht dauerhaft auf dem Grundstück laste. Gleiches gelte für das Wohnungsrecht, welches im Streitfall ebenfalls keine dauernde Last i.S.d. § 9 Abs. 2 Nr. 2 S. 2 GrEStG sei. Der Senat unterscheidet das Wohnungsrecht dabei auch von einem Dauerwohnrecht gemäß der §§ 31 ff. WEG, welches veräußerlich und vererblich sei. Da das Wohnungsrecht keine auf dem Grundstück ruhende dauernde Last darstelle, sei auch unerheblich, dass es im Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrags mangels Eintragung noch nicht entstanden war. Selbst wenn es zu diesem Zeitpunkt eingetragen gewesen wäre, wäre keine dauerhafte Wertminderung des Grundstücks eingetreten. Das Wohnungsrecht hätte das Grundstück vielmehr nur zu Lebzeiten des Begünstigten belastet. 

Auf dem Grundstück ruhende Belastungen, wie beispielsweise das Wohnungsrecht oder der persönliche, nicht übertragbare und nicht vererbliche Nießbrauch, können für die Grunderwerbsteuer zu berücksichtigen sein, auch wenn sie seitens des Grundstückskäufers in erster Linie keinen Mehrwert bieten, sondern eher eine Belastung darstellen und somit nicht als grunderwerbsteuerrelevant empfunden werden. Da diese Belastungen nicht dauerhaft auf dem Grundstück ruhen, sondern nur „vorübergehend“ sind, erhöht ihr Wert die grunderwerbsteuerrechtliche Bemessungsgrundlage. Bei bestehenden Wohnungsrechten sollte stets geprüft werden, ob es sich um ein werterhöhendes Wohnungsrecht oder ein nicht werterhöhendes Dauerwohnrecht handelt. Gegebenenfalls bietet sich auch die Prüfung der Löschung eines persönlichen Wohnungsrechts an (Dr. Kugelmüller-Pugh, DStR 2026, 282, 284).