BGH V ZB 22/24
Keine Anwendung des § 878 BGB auf Teilungserklärung mehrerer Grundstücke ohne deren vorherige Vereinigung

Die Antragstellerin ist Eigentümerin zweier Grundstücke, die sich im räumlichen Geltungsbereich der auf Grundlage von § 250 Abs. 1 S. 3 BauGB erlassenen und am 12. Mai 2022 in Kraft getretenen Hessischen Umwandlungsgenehmigungs- und Gebietsbestimmungsverordnung vom 28. April 2022 befinden. In einer notariellen Urkunde vom 17. März 2022 erklärte die Eigentümerin die Teilung in acht Wohneinheiten und eine Teileigentumseinheit. Beide Grundstücke sind in der Urkunde als aufzuteilender Grundbesitz bezeichnet. Der bevollmächtigte Notar reichte die Teilungserklärung nach § 8 WEG beim Grundbuchamt ein und beantragte den Vollzug der Teilung. Der Antrag enthielt eine Abgeschlossenheitsbescheinigung, die sich ausschließlich auf ein Grundstück bezog. Das Grundbuchamt teilte daraufhin mit, dass der beantragten Eintragung ein Hindernis entgegenstehe. Es müsse klargestellt werden, welches der beiden Grundstücke aufgeteilt werden solle. Gegebenenfalls müssten die Grundstücke zunächst vereinigt werden. Die Eigentümerin beantragte sodann die Vereinigung, die auch in das Grundbuch eingetragen wurde. Mit Zwischenverfügung vom Mai 2022 hat das Grundbuchamt auf das Fehlen einer Genehmigung nach § 250 Abs. 5 BauGB hingewiesen, wogegen die Eigentümerin Beschwerde einlegte. Mit einer weiteren Zwischenverfügung hat das Grundbuchamt nochmals auf das Fehlen der Genehmigung hingewiesen. Der hiergegen gerichteten Beschwerde der Eigentümerin hat das Grundbuchamt nicht abgeholfen. Das OLG Frankfurt a. M. hat die Zwischenverfügung vom Mai 2022 aufgehoben und diejenige vom Januar 2024 dahingehend ergänzt, dass das Hindernis auch durch den Nachweis des Nichtbestehens der Genehmigungspflicht beseitigt werden könne und die Beschwerde im Übrigen zurückgewiesen. Dagegen werdet sich die Eigentümerin mit ihrer Rechtsbeschwerde. 

Die Rechtsbeschwerde hat vor dem BGH keinen Erfolg. Der Senat stellt fest, dass das OLG zutreffend davon ausgegangen ist, dass der Vollzug der Teilungserklärung eines Nachweises der Genehmigung oder der Vorlage eines Negativzeugnisses nach § 250 Abs. 5 S. 1 BauGB bedarf. 

Nach § 250 Abs. 1 S. 1 BauGB ist für die Teilung bestehender Wohngebäude eine Genehmigung erforderlich, sofern die Landesregierung gemäß § 250 Abs. 1 S. 3 BauGB durch Rechtsverordnung ein Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt bestimmt hat und sich das Grundstück auf diesem Gebiet befindet. So liegt der Fall hier. Daher darf das Grundbuchamt nach § 250 Abs. 5 S. 1 BauGB die für den Vollzug der Teilung erforderliche Eintragung nur bei Nachweis der Genehmigung oder bei Vorlage eines Negativzeugnisses vornehmen. Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus der Vorschrift des § 878 BGB. Diese regelt, dass eine von dem Berechtigten gemäß §§ 873, 875 oder 877 BGB abgegebene Erklärung nicht dadurch unwirksam wird, dass er in der Verfügung beschränkt wird, nachdem die Erklärung für ihn bindend geworden und der Antrag auf Eintragung bei dem Grundbuchamt gestellt worden ist. Seinem Wortlaut nach erfasst § 878 BGB nur Verfügungen, an denen ein anderer als der Eigentümer beteiligt ist. Die Vorschrift ist aber auf die Teilungserklärung nach § 8 Abs. 1 WEG entsprechend anwendbar, auch im Hinblick auf die Verfügungsbeschränkung des § 250 Abs. 1 S. 1 und 3 BauGB. Eine Anwendbarkeit des § 878 BGB kommt hier aber nicht in Betracht, weil sich der Antrag der Eigentümerin nicht auf ein Grundstück, sondern auf zwei selbstständige Grundstücke bezog und es an der für die Grundstückvereinigung oder Bestandteilszuschreibung erforderlichen materiell-rechtlichen Erklärung und dem darauf bezogenen verfahrensrechtlichen Antrag fehlt. Sinn und Zweck des § 878 BGB ist der Schutz des Begünstigten vor einer nachteiligen Konsequenz des Eintragungszwangs. Die Wirksamkeit der Verfügung soll nicht daran scheitern, dass in dem Zeitraum zwischen Antragstellung und Eintragung Beschränkungen in der Verfügungsmacht entstehen. Aus diesem Grund ist die Vorschrift nicht anzuwenden, wenn ein materiell-rechtliches Erfordernis des Verfügungsgeschäfts fehlt. Ein solches liegt hier in der auf Vereinigung bzw. Bestandteilszuschreibung gerichteten Erklärung der Eigentümerin, da sie die Vereinigungserklärung erst nach Inkrafttreten der Hessischen Umwandlungsgenehmigungs- und Gebietsbestimmungsverordnung beim Grundbuchamt eingereicht hat.
 
Die Rechtslage ist auch nicht deshalb anders zu beurteilen, weil das Grundbuchamt den Antrag auf Teilung nicht zurückgewiesen, sondern mit Verfügung darauf hingewiesen hat, dass eine Vereinigungserklärung erfolgen müsse, worin eine (unzulässige) Zwischenverfügung zu sehen sein könnte. Auch wenn man dies annehmen würde, wäre § 878 BGB nicht anzuwenden. Durch den Erlass einer Zwischenverfügung nach § 18 Abs. 1 S. 1 GBO sollen dem Antragsteller der Rang und die sonstigen Rechtswirkungen erhalten bleiben, die durch die sofortige Zurückweisung verloren gingen. Er dient der Beseitigung eines der Eintragung entgegenstehenden Hindernisses und ist nur zulässig, wenn der Mangel des Antrags rückwirkend geheilt werden kann. Ist das nicht der Fall und erlässt das Grundbuchamt eine Zwischenverfügung, ist der Antrag erst ab Behebung des Mangels als eingegangen anzusehen. Erst ab diesem Zeitpunkt kann er eine rangwahrende oder sonstige Rechtswirkung entfalten. Eine zu Unrecht ergangene Zwischenverfügung schafft keinen Vertrauenstatbestand und ändert die Rechtslage nicht. Die hier fehlende erforderliche Erklärung, die Grundstücke grundbuchrechtlich zusammenzuführen, und der darauf bezogene Antrag konnten nur mit Wirkung für die Zukunft nachgeholt werden. 
 

Wenn an mehreren rechtlich selbstständigen Grundstücken Wohnungs- und Teileigentum begründet werden soll, müssen diese zuvor zu einem Grundstück zusammengeführt werden. Erforderlich ist die Vereinigung der Grundstücke oder die Bestandteilszuschreibung gemäß § 890 Abs. 1 oder 2 BGB. Die Teilungserklärung unterliegt dabei dem Genehmigungserfordernis des § 250 Abs. 1 S. 1 BauGB.