OLG Brandenburg 5 W 40/25
Keine Anwendung des § 878 BGB bei Tod des verfügungsberechtigten Testamentsvollstreckers

Die im Jahr 2016 verstorbene Erblasserin war als Eigentümerin einer im Grundbuch eingetragenen Eigentumswohnung ausgewiesen. Im April 2023 veräußerte der für den Nachlass bestellte Testamentsvollstrecker das Objekt unter Vorlage seines Zeugnisses an die Antragsteller, wobei die Parteien die Auflassung erklärten sowie die Eintragung des Eigentumswechsels bewilligten und beantragten. Der beauftragte Notar beantragte im Mai 2024 die Eigentumsumschreibung. Im Juli 2024 verstarb der handelnde Testamentsvollstrecker vor Vollzug der Eintragung, was dem Grundbuchamt im September 2024 mitgeteilt wurde. In der darauffolgenden Zwischenverfügung teilte das Grundbuchamt dem Notar mit, dass dem Antrag nicht entsprochen werden könne. Mit dem Tod des Testamentsvollstreckers sei dessen Amt erloschen, was die Unwirksamkeit der Verfügung mangels fortbestehender Befugnis zur Folge habe. Es liege auch kein Fall des § 878 BGB vor. Die hiergegen gerichtete Beschwerde der Antragsteller, die eine Anwendbarkeit des § 878 BGB auf Verfügungen einer Partei kraft Amtes bejahten, wurde dem Oberlandesgericht zur Entscheidung vorgelegt, nachdem zwischenzeitlich ein neuer Testamentsvollstrecker ernannt worden war.

Das OLG Brandenburg erachtete die Beschwerde der Antragsteller zwar für zulässig, in der Sache jedoch für unbegründet und bestätigte damit die Rechtsauffassung des Grundbuchamtes. Der Senat begründete dies damit, dass nach § 20 GBO die Eintragung der Auflassung eines Grundstücks nur erfolgen dürfe, wenn die Einigung des Berechtigten mit dem anderen Teil über den Rechtsübergang (§ 925 BGB) sowie die Bewilligung des Betroffenen (§ 19 GBO) in der Form des § 29 GBO nachgewiesen seien. 

Die erforderliche Verfügungsbefugnis müsse dabei grundsätzlich bis zum Zeitpunkt der Eintragung fortbestehen, da sich erst in diesem Moment die verfahrensrechtliche Verfügung über das betroffene Recht verwirkliche. Mit dem Tod des Testamentsvollstreckers im Juli 2024 sei dessen Amt jedoch kraft Gesetzes erloschen, was gemäß § 2205 Satz 2 BGB zum sofortigen Wegfall seiner Verfügungsbefugnis geführt habe. Ein Fall des § 878 BGB, der das Wirksambleiben einer Erklärung des Berechtigten bei nachträglichen Verfügungsbeschränkungen regelt, liege nach Ansicht des Senats nicht vor.

Die Norm des § 878 BGB setze voraus, dass die Erklärung für den Berechtigten bindend geworden und der Antrag beim Grundbuchamt gestellt sei, bevor eine Beschränkung der Verfügungsmacht eintrete. Der Senat führte aus, dass die Vorschrift nur solche Beschränkungen erfasse, die in der Person des Berechtigten einträten (wie etwa die Eröffnung des Insolvenzverfahrens nach § 80 InsO, die Anordnung der Testamentsvollstreckung nach § 2211 BGB oder einer Nachlassverwaltung gemäß § 1984 BGB). Im vorliegenden Fall sei der Testamentsvollstrecker jedoch nicht lediglich in seiner Macht beschränkt worden, sondern habe diese durch seinen Tod vollständig verloren. Eine unmittelbare Anwendung scheitere daher bereits am Wortlaut.

Auch eine analoge Anwendung des § 878 BGB lehnte das Gericht ab. Die Vorschrift sei als Ausnahme vom Grundsatz der Verfügungsbefugnis im Eintragungszeitpunkt konzipiert. Der Tod des Amtsinhabers sei der Situation eines versterbenden Rechtsinhabers vergleichbar, bei dem § 878 BGB ebenfalls keine Anwendung finde. Der Senat distanzierte sich zudem von einer früheren eigenen Entscheidung zur Verfügungsbefugnis einer Gemeinde als staatlicher Verwalter nach dem VermG, in der eine analoge Anwendung des § 878 BGB angenommen wurde, da jener Fall auf besonderen Vertrauensschutzgesichtspunkten basiert habe und nicht auf die hiesige Konstellation übertragbar sei. Mangels wirksamer Verfügung zum maßgeblichen Zeitpunkt und ohne Nachgenehmigung durch die Erben unter Vorlage eines Erbscheins sei die Beschwerde somit erfolglos geblieben.

Die Entscheidung schafft zwar formelle Rechtssicherheit für das Grundbuchamt, weicht jedoch von verbreiteten Stimmen in der Literatur ab und erhöht den notariellen Prüfungsaufwand bei der Vertragsabwicklung erheblich. Da das Risiko eines Scheiterns des Rechtserwerbs aufgrund der Dauer des Grundbuchverfahrens allein beim Käufer liegt, sollte in der notariellen Praxis ein zweistufiges Prüfprogramm implementiert werden. Hierbei empfiehlt es sich, den Kaufpreis erst dann fällig zu stellen, wenn durch eine aktuelle Bestätigung des Testamentsvollstreckers oder eine Nachfrage beim Nachlassgericht sichergestellt ist, dass das Amt zum Zeitpunkt der Eintragung der Vormerkung noch fortbestand. Um zudem zu verhindern, dass die Vormerkung gelöscht wird, obwohl die Verfügungsmacht im Augenblick der Eigentumsumschreibung bereits entfallen war, sollte der Löschungsantrag erst nach einer erneuten Vergewisserung über den Amtsfortbestand zum Zeitpunkt des Eigentumswechsels gestellt werden.