OLG Hamburg 13 U 64/23
Offenlegungspflicht bei kommunalen Vorkaufsrechten

Die Kläger kauften ein Grundstück von den Beklagten. Zuvor hatte die Stadt Hamburg ihr Interesse bekundet und darum gebeten, die Verkaufsverhandlungen bis zur Vorlage eines Wertgutachtens auszusetzen. Trotzdem wurde der Vertrag abgeschlossen. Danach machte die Stadt von ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch. Die Kläger verlangten daraufhin Schadensersatz, unter anderem wegen unnötiger Finanzierungskosten

Das LG Hamburg wies die Klage mit Urteil vom 04.04.2023 ab. Die Kläger legten daraufhin Berufung ein.

Die Berufung der Kläger hatte überwiegend Erfolg.

Die Beklagte zu 1 haftet auf Schadensersatz gemäß §§ 311 II Nr. 2, 241 II, 280 I i.V.m. § 278 BGB. Zwischen den Klägern und der Beklagten zu 1 bestanden Vertragsverhandlungen über den Grundstückskauf. In solchen Verhandlungen ist der Verkäufer verpflichtet, den Käufer über wesentliche Umstände zu informieren, die den Vertragszweck gefährden könnten, wenn er von diesen Kenntnis hat oder sie für möglich hält (vgl. Grüneberg/Weidenkaff, BGB § 433 Rn. 23).

Hier war die Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Stadt Hamburg ein solcher wesentlicher Umstand, der den Vertragszweck – den Erwerb einer Wohnimmobilie – vereiteln konnte. Die Beklagte zu 1 war im Rechtssinn über die hohe Wahrscheinlichkeit der Vorkaufsrechtsausübung informiert, da ihr Wissen dem Wissen der für sie handelnden Beklagten zu 2 gemäß § 166 I BGB zugerechnet wird. Die Beklagte zu 2 hatte die Verhandlungen geführt, was auch von der Beklagten zu 1 bestätigt wurde.

Die Kläger konnten durch die Aussage der Zeugin X beweisen, dass die Beklagte zu 2 oder deren Mitarbeiter vor dem Verkauf wussten, dass die Stadt das Vorkaufsrecht vermutlich ausüben würde. Die Zeugin bestätigte, dass sie den Makler darüber informiert hatte, die Verhandlungen bis zur Einholung eines Wertgutachtens zu stoppen. Ihre Aussage war glaubhaft und wurde nicht durch den Zeugen Z widerlegt, der sich an Details nicht erinnern konnte.

Da die Firma F als Vertreterin der Beklagten zu 1 Kenntnis von dem Erwerbsinteresse der Stadt und dem Vorkaufsrecht hatte, handelte sie schuldhaft, indem sie die Kläger nicht darüber informierte. Dies führte zu einem erheblichen Risiko für die Käufer, die daher Anspruch auf Schadensersatz haben. Die Beklagte zu 2 muss sich dieses Verschulden ebenfalls zurechnen lassen, da sie die Verhandlungen führte.

Ein Verzicht auf Schadensersatzansprüche durch eine Vertragsklausel liegt nicht vor, da die Regelungen im Vertrag nicht eindeutig darauf schließen lassen und die Beklagte zu 2 nicht Vertragspartei war.
Die Beklagte zu 1 muss den Klägern Ersatz für verschiedene entstandene Kosten zahlen, darunter Nichtabnahmeentschädigungen, Gebühren für Grundschuld-Eintragungen, Löschungen und Rechtsverfolgungskosten, insgesamt 17.351,72 EUR zuzüglich Zinsen und vorgerichtlicher Anwaltskosten.

Der Schadensersatzanspruch gegen die Beklagte zu 2 ergibt sich aus §§ 311 III, 241 II, 280 I BGB, da sie sich als Sachwalterin der Kläger in den Verhandlungen positionierte und eine Aufklärungspflicht verletzt hat. Die Beklagten haften gesamtschuldnerisch, wobei die Zinsansprüche gegen die Beklagte zu 2 wegen fehlender Mahnung eingeschränkt sind.

Der Feststellungsantrag der Kläger ist unzulässig, da kein ausreichendes Feststellungsinteresse besteht. Die Kläger können zusätzliche Schäden wie gestiegene Darlehenszinsen und den Wegfall des Baukindergeldes nicht hinreichend begründen. Selbst bei rechtzeitiger Information hätten sie ein alternatives Objekt suchen müssen, und es ist unwahrscheinlich, dass sie bis zum Fristende für das Baukindergeld noch einen Kaufvertrag hätten abschließen können.

Nach Auffassung von Dr. Klühs ergibt sich aus der Entscheidung des OLG Hamburg, dass Verkäufer von Immobilien verpflichtet sind, dem Käufer alle ihnen bekannten Hinweise auf eine beabsichtigte Ausübung des kommunalen Vorkaufsrechts offen zu legen. Eine allgemeine Information des Notars über das gesetzliche Vorkaufsrecht reicht demnach nicht aus, wenn dem Verkäufer konkrete Erkenntnisse über die Absichten der Gemeinde vorliegen. Wird diese Pflicht verletzt und Informationen bewusst zurückgehalten, kann der Käufer Schadenersatz verlangen, etwa für bereits entstandene Finanzierungskosten. Klühs betont daher, dass sowohl Verkäufer als auch deren Berater frühzeitig und umfassend über mögliche Vorkaufsrechtsausübungen informieren sollten. Für Käufer empfiehlt sich, die verbindliche Finanzierung erst abzuschließen, wenn klar ist, dass die Gemeinde auf ihr Vorkaufsrecht verzichtet. Die Entscheidung stärkt somit die Transparenz im Immobiliengeschäft und schützt Käufer vor unerwarteten finanziellen Belastungen durch nicht offen gelegte Vorkaufsrechtsausübungen (Klühs, in: blog.kluehs-notar.de/pflicht-zur-offenbarung-der-kenntnis-ueber-die-ausuebung-eines-vorkaufsrechts/ aufgerufen am 12.07.2025).