BGH V ZR 194/23
Recht zur Ausübung eines Vorkaufsrechts; Auswirkungen einer Aufhebung des Kaufvertrags

Die Kläger verkauften mit notariellem Vertrag vom 19.04.2018 zwei landwirtschaftliche Grundstücke an eine GmbH & Co. KG. Diese plante auf den Grundstücken eine Freiflächenphotovoltaikanlage zu bauen und zu betreiben. Im Mai 2018 beantragte der beurkundende Notar die Genehmigung des Kaufvertrags nach dem Grundstückverkehrsgesetz. Wegen eines Zwischenbescheids der Genehmigungsbehörde verlängerte sich die Genehmigungsfrist auf drei Monate. Am 26.06.2018 ließen die Kläger und die GmbH & Co. KG den Kaufvertrag durch notariellen Vertrag aufheben. Hierfür wurden von beiden Seiten vollmachtlose Vertreter eingesetzt. Am 28.06.2018 erhielten die Parteien einen Bescheid, in welchem die Genehmigungsbehörde mitteilte, dass das Siedlungsunternehmen (Beklagte) das siedlungsrechtliche Vorkaufsrecht nach § 4 RSiedlG ausgeübt habe. Außerdem benannte die Behörde § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrstVG als Grund für die Versagung der Genehmigung. Am 03. bzw. 04.07.2018 genehmigten die Vertragsparteien notariell den Aufhebungsvertrag. Die Kläger beabsichtigen die Genehmigungsfreiheit des Kaufvertrags vor dem Landwirtschaftsgericht feststellen zu lassen. Außerdem wollen sie im Zivilprozess feststellen lassen, dass das siedlungsrechtliche Vorkaufsrecht nicht wirksam ausgeübt wurde. Das LG und das OLG gaben der Klage statt.

Auf die Rechtsmittel der Beklagten hin wies der BGH die Klage ab. Das OLG habe zwar im Rahmen der Begründetheit der negativen Feststellungsklage zu Recht geprüft, ob die Aufhebung des Kaufvertrags der Ausübung eines siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts entgegenstehe. Die Entscheidung, dass dies der Fall sei und deshalb der Klage stattzugeben sei, sei jedoch durch Rechtsfehler entstanden. Zutreffend sei, dass ein Vorkaufsrecht grundsätzlich das Zustandekommen eines rechtswirksamen Kaufvertrags voraussetze. § 463 BGB verlange für das Entstehen des Rechts zur Ausübung eines Vorkaufsrechts das Zustandekommen eines rechtswirksamen Kaufvertrags. Dieser entstehe erst dann, wenn auch die für die Wirksamkeit des Vertrags erforderlichen Genehmigungen vorhanden seien. Nur bis zu diesem Zeitpunkt können die Parteien das Vorkaufsrecht gegenstandslos machen, indem sie den Kaufvertrag aufheben. Da es sich hier um ein siedlungsrechtliches Vorkaufsrecht handle, gelten bezüglich des Zeitpunkts, bis zu dem oben beschriebenes möglich ist, Besonderheiten. Der ursprüngliche Vertrag müsse im Rechtsverhältnis zwischen dem Verkäufer und dem Vorkaufsberechtigten aufrechterhalten bleiben, damit das Vorkaufsrecht ausgeübt werden kann und diesem nicht die Grundlage entzogen würde. Während durch die Mitteilung der Ausübung des Vorkaufsrechts die Genehmigung des Kaufvertrags versagt wird, gelte der Kaufvertrag zwischen dem Verkäufer und dem Vorkaufsberechtigten als genehmigt vgl. § 6 Abs. 1 S. 3 RSiedlG. Schon zu diesem Zeitpunkt erhalte das Siedlungsunternehmen eine verfestigte Rechtsposition, die sowohl die Vertragsparteien als auch die Genehmigungsbehörde diesem nicht entziehen können. Ein siedlungsrechtliches Vorkaufsrecht gem. § 4 RSiedlG könne deshalb nicht dadurch vereitelt werden, dass Käufer und Verkäufer den Kaufvertrag nach der Mitteilung über die Ausübung des Vorkaufsrechts aufheben. Nach dieser können die Parteien des Kaufvertrags den Genehmigungsantrag nicht mehr zurückziehen. Ebenso können sie ab diesem Zeitpunkt den Vertrag auch nicht mehr zum Nachteil des Siedlungsunternehmens aufheben oder abändern. Ob die negativen Feststellungsklage Erfolg habe, hänge somit davon ab, ob die nachträgliche Genehmigung der vor Zugang der Mitteilung über die Ausübung des Vorkaufsrechts erfolgten Vertragsaufhebung durch vollmachtlose Vertreter Rückwirkung entfalte und das ausgeübte Vorkaufsrecht dadurch gegenstandslos mache. Der Aufhebungsvertrag wäre zunächst gem. § 177 Abs. 1 BGB schwebend unwirksam gewesen. Durch die Genehmigungen der Vertreter sei dieser nachträglich wirksam geworden. Das Vorkaufsrecht der Beklagten bleibe hiervon jedoch unberührt. Durch die nachträglichen Genehmigungen entfalle nicht rückwirkend das bereits ausgeübte Vorkaufsrecht. Eine Rückwirkung zu Lasten des vorkaufsberechtigten Siedlungsunternehmen scheide in analoger Anwendung des § 184 Abs. 2 BGB aus. 

Das Recht zur Ausübung eines Vorkaufsrechts setzt einen wirksamen Kaufvertrag voraus. Ein siedlungsrechtliches Vorkaufsrecht nach § 4 RSiedlG kann nicht dadurch vereitelt werden, dass Käufer und Verkäufer den Vertrag nach dem Zugang der Mitteilung über die Ausübung des Vorkaufsrechts aufheben. Wird der Kaufvertrag durch Vertreter ohne Vertretungsmacht vor Zugang der Mitteilung über die Ausübung des Vorkaufsrechts aufgehoben und genehmigen die Parteien die Vertragsaufhebung erst danach, entfällt hierdurch nicht rückwirkend das bereits ausgeübte Vorkaufsrecht. (vgl. BGH v. 11.04.2025 V ZR 194/23)