BGH VIII ZR 228/23
Unzulässigkeit der gewinnbringenden Untervermietung von Wohnraum

Der Beklagte mietete seit dem Jahr 2009 von der Klägerin eine in Berlin gelegene Zweizimmerwohnung zu einer monatlichen Nettokaltmiete von 460 €. Während eines vorübergehenden Auslandsaufenthalts vermietete er die Wohnung ab Anfang 2020 – ohne Untervermietungserlaubnis der Klägerin – an zwei Untermieter für eine Nettokaltmiete von insgesamt 962 € zuzüglich Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen (insgesamt 1.100 € monatlich).

Für das Gebiet, in dem sich die Wohnung befindet, gilt aufgrund der am 1. Juni 2015 in Kraft getretenen Berliner Mietenbegrenzungsverordnung die sog. Mietpreisbremse (§§ 556d ff. BGB). Die danach höchstzulässige Nettokaltmiete belief sich auf 748 € monatlich.

Nachdem die Klägerin den Beklagten wegen der unerlaubten Untervermietung erfolglos abgemahnt hatte, kündigte sie das Mietverhältnis im Februar 2022 ordentlich.

Das Amtsgericht wies die Räumungsklage ab. Auf die Berufung der Klägerin änderte das Landgericht das Urteil ab und gab der Klage statt. Mit der Revision begehrt der Beklagte die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.

(redaktionelle Leitsätze)

Der u.a. für Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat wies die Revision des Beklagten zurück. Das der Räumungsklage stattgebende Berufungsurteil (LG Berlin, Urteil vom 27.09.2023 – 64 S 270/22; NZM 2025, 1045) ist damit rechtskräftig.

Nach Auffassung des BGH sei die Kündigung der Klägerin wirksam, da der Beklagte seine Pflichten aus dem Mietverhältnis durch die ohne Erlaubnis vorgenommene, gewinnbringende Untervermietung der Wohnung schuldhaft nicht unerheblich verletzt habe (§ 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB). Ein Anspruch des Beklagten nach § 553 Abs. 1 S. 1 BGB auf Erteilung der Erlaubnis einer – gewinnbringenden – Untervermietung bestehe nicht.

Denn im Rahmen einer Auslegung der Vorschrift des § 553 Abs. 1 S. 1 BGB kommt der BGH zu dem Ergebnis, dass ein Mieter kein berechtigtes Interesse an der Untervermietung habe, wenn er die Wohnung gewinnbringend untervermiete. Folglich habe der Mieter auch keinen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis der Untervermietung, wenn der Untermietzins die eigenen Mietaufwendungen übersteigt. Sinn und Zweck der Untervermietung sei, dem Mieter die Wohnung im Falle einer wesentlichen Änderung seiner Lebensverhältnisse zu erhalten, indem ihm die Möglichkeit zur Deckung der wohnungsbezogenen Aufwendungen gegeben werde. Der Zweck der Untervermietung bestehe hingegen nicht darin, dem Mieter hierdurch eine Gewinnerzielung zu ermöglichen. Darüber hinaus berücksichtige diese rechtliche Beurteilung auch die Interessen der Untermieter in angemessenem Maß, indem diese hierdurch im Grundsatz vor überhöhten Untermieten geschützt würden.

Nach der ständigen Rechtsprechung des Senats sei der Wunsch des Mieters nach einer Verringerung der von ihm zu tragenden Mietaufwendungen zwar grundsätzlich als ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 553 Abs. 1 S. 1 BGB anzuerkennen. Hiervon umfasst sei allerdings nicht – wie im zugrundeliegenden Fall – die Erzielung von Einnahmen, die über die Deckung der wohnungsbezogenen Aufwendungen hinausgehen. 
 

Der Mieter kann gem. § 553 Abs. 1 S. 1 BGB vom Vermieter die Erlaubnis der Untervermietung an Dritte verlangen, sofern hieran ein „berechtigtes Interesse“ besteht – etwa bei einem längeren Auslandsaufenthalt. Ein solches berechtigtes Interesses besteht nach Ansicht des BGH jedoch nicht, wenn die Untervermietung allein auf Erzielung eines wirtschaftlichen Überschusses gerichtet ist. Etwas anderes kann nach Auffassung des Berufungsgerichts hingegen gelten, wenn der Vermieter an dem wirtschaftlichen Gewinn beteiligt wird (LG Berlin, Urteil vom 27.09.2023 – 64 S 270/22; NZM 2025, 1045).

Die nicht gestattete, gewinnbringende Untervermietung stellt eine „schuldhafte nicht unerhebliche Pflichtverletzung des Mieters“ i.S.d. § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB dar, welche die ordentliche Kündigung durch den Vermieter rechtfertigt. Ein (anteiliger) Anspruch des Vermieters auf Herausgabe des Untermietzinses besteht nach ständiger Rechtsprechung des BGH dagegen nicht (vgl. etwa BGH, Urteil vom 13.12.1995 – XII ZR 194/93, NJW 1996, 838 (840).

Vor diesem Hintergrund sind Hauptmieter, die die Erteilung einer Untervermietungserlaubnis begehren, fortan gehalten, die Höhe der Untermiete konkret zu benennen und – sofern diese die vom Hauptmieter geschuldete Bruttomiete übersteigt – deren Zusammensetzung nachvollziehbar darzulegen.