BGH VIII ZR 18/24
Voraussetzungen des das Vorkaufsrecht des Mieters auslösenden "Verkaufs an einen Dritten"

Die Kläger waren seit März 2000 Mieter einer Doppelhaushälfte. Eigentümer des mit diesem Gebäude bebauten Grundstücks war zu diesem Zeitpunkt die beklagte GmbH, deren alleiniger Gesellschafter T.S. war. Es kam zur Realteilung des Grundstücks in mehrere einzelne Grundstücke. Im April 2000 veräußerte die Beklagte das Grundstück auf dem sich die vermietete Doppelhauhälfte befand an die W. KG, deren Kommanditistin die Beklagte selber und deren Komplementär T.S. war, zu einem Kaufpreis von 400.000 DM. In den Jahren 2002 bis 2017 zeigten die Kläger wiederholt Interesse am Erwerb der von Ihnen bewohnten Doppelhaushälfte, woraufhin sie mehrere Kaufangebote erhielten, welche jedoch zu keinem Abschluss eines Kaufvertrags führten. Mit anwaltlichem Schreiben erklärten die Kläger 2019 die Ausübung des ihnen ihrer Ansicht nach zustehenden Vorkaufsrechts und forderten mit einem weiteren Schreiben die Beklagte zur Abgabe einer Erklärung auf, ob sie zur Übereignung des Grundstücks zu den seinerzeit (mit der W. KG) vereinbarten Konditionen bereit sei. Die Beklagte lehnte ab. Daraufhin wurde die Beklagte auf Zahlung von Schadensersatz in Höhe der Differenz zwischen dem von den Klägern errechneten Verkehrswert des Grundstücks und dem von der W. KG gezahlten Kaufpreis – nebst Zinsen verklagt. Das Bestehen eines Vorkaufsrechts der Kläger stellte die Beklagte in Abrede und sie erhob die Verjährungseinrede.  Sowohl die Klage vor dem AG als auch die Berufung blieben erfolglos.

Die Revision hat Erfolg. Das Berufungsgericht habe im Ergebnis zu Recht die Begründung eines Vorkaufsrechts der Kläger in analoger Anwendung von § 570b Abs. 1 BGB aF und das Zustandekommen eines Kaufvertrags über das vorbezeichnete Grundstück zwischen den Parteien aufgrund der Ausübung dieses Vorkaufsrechts sowie die anfängliche Unmöglichkeit der Übereignung des Grundstücks durch die Beklagte an die Kläger bejaht. Der Mieter sei gemäß § 570b Abs. 1 Satz 1 BGB aF zum Vorkauf berechtigt, wenn vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft werden. Dies gelte gem. § 570b Abs. 1 Satz 2 BGB aF nicht, wenn der Vermieter die Wohnräume an eine zu seinem Hausstand gehörende Person oder an einen Familienangehörigen verkauft. Den Vorkaufsverpflichteten treffe bei rechtzeitiger Ausübung des Vorkaufsrechts durch den Vorkaufsberechtigten aus dem hierdurch zustande kommenden Kaufvertrag nach § 433 Abs. 1 Satz 1 BGB die Pflicht, diesem das Eigentum am Vorkaufsgegenstand zu verschaffen. Könne er diese Verpflichtung aufgrund einer – wie hier – bereits zuvor erfolgten Eigentumsübertragung auf einen Dritten nicht mehr erfüllen, stehe dem Vorkaufsberechtigten ein Schadensersatzanspruch nach § 311a Abs. 1, 2 Satz 1 Alt. 1, § 275 Abs. 1, 4, § 280 Abs. 1, 3, § 281 BGB zu. Ein Vorkaufsrecht der Kläger sei gemäß § 570b BGB aF analog durch den im April 2000 erfolgten Abschluss des Kaufvertrags über das mit der Doppelhaushälfte bebaute Grundstück zwischen der Beklagten und der W. KG entstanden. Anders als die Revision meint, sei die Entstehung des Vorkaufsrechts der Kläger den Grundsätzen des intertemporalen Rechts entsprechend nach der zum Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses geltenden Vorschrift des § 570b BGB aF und nicht nach der – im Wesentlichen inhaltsgleichen Vorschrift des § 577 BGB zu beurteilen. Die Bestimmung des § 570b Abs. 1 Satz 1 BGB aF sei auf die Realteilung eines Grundstücks, das mit zu Wohnzwecken vermieteten Reihenhäusern – oder wie hier Doppelhaushälften – bebaut ist, entsprechend anzuwenden. Dementsprechend könne ein Vorkaufsrecht des Mieters sowohl im Fall der Veräußerung eines Grundstücks nach vollzogener Realteilung (§ 570b Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB aF analog), als auch im Fall der Veräußerung eines ungeteilten Grundstücks bei beabsichtigter Realteilung (§ 570b Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB aF analog) in Betracht kommen. Die Voraussetzungen des § 570b Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB aF analog seien vorliegend gegeben. Bei der W. KG handele es sich um einen Dritten im Sinne von § 570b Abs. 1 Satz 1 BGB aF, obwohl der Alleingesellschafter S. der beklagten Kapitalgesellschaft zum Zeitpunkt des Erwerbs des Grundstücks durch die W. KG deren Komplementär und die Beklagte deren Kommanditistin war. Auch die Veräußerung von vermieteten Wohnräumen, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an eine Personenhandelsgesellschaft, deren Gesellschafter mit denen der veräußernden Gesellschaft personenidentisch sind, stelle – entgegen einer in der Instanzrechtsprechung und dem Schrifttum teilweise vertretenen Ansicht – einen Verkauf an einen Dritten im Sinne von § 570b Abs. 1 Satz 1 BGB aF dar. Dies gelte auch bei einer nach der Überlassung – wie hier – vollzogenen oder beabsichtigten Realteilung des mit den vermieteten Räumen bebauten Grundstücks. Dafür spreche bereits der Wortlaut der Vorschrift, welcher nahelege, dass „Dritter“ lediglich ein von dem veräußernden Eigentümer zu unterscheidender Rechtsträger sein müsse. Auch das Telos der Norm stehe einer Auslegung entgegen, wonach die Veräußerung an eine Personenhandelsgesellschaft mit personenidentischen Gesellschaftern nicht als ein Verkauf an einen Dritten anzusehen sei. Der Gesetzgeber habe die Mieter mit dem Vorkaufsrecht vor spekulativen Umwandlungen und damit einhergehender Verdrängung im Zusammenhang mit der Umwandlung der von ihnen bewohnten Wohnungen in Eigentumswohnungen schützen wollen. Eine solche Verdrängungsgefahr sei auch bei dem – hier erfolgten – Verkauf einer Wohnung an eine Personenhandelsgesellschaft gegeben. Zwar bestehe die Gefahr einer auf den Eigenbedarf der Gesellschafter gestützten Kündigung bei einer solchen Gesellschaft nicht, weil die Vorschrift des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auch nicht analog auf eine solche Gesellschaft und ihre Gesellschafter anwendbar sei. Jedoch komme in einem solchen Fall eine Verwertungskündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB in Betracht. Auch der Umstand, dass hinter der erwerbenden Personenhandelsgesellschaft dieselbe natürliche Person als Gesellschafterin wie hinter der veräußernden Gesellschaft steht, führe nicht dazu, dass für die Bewertung des berechtigten Kündigungsinteresses im Sinne von § 573 BGB auf die Interessen ein und derselben natürlichen Person abzustellen und deshalb eine – durch den Verkauf begründete – Verdrängungsgefahr zu verneinen wäre. Denn eine Personenhandelsgesellschaft mache durch den gewählten Geschäftszweck (Handelsgewerbe) deutlich, dass es auf die Interessen der Gesellschaft und nicht auf diejenigen ihrer Gesellschafter – wie etwa den persönlichen Nutzungsbedarf eines Gesellschafters oder dessen Angehörigen ankomme. Darüber hinaus sei dem Gesetzgeber auch daran gelegen gewesen, dem Mieter die Möglichkeit zu eröffnen, die Wohnung zu einem Kaufpreis zu erwerben, den auch ein Dritter für die Wohnung zu zahlen bereit ist. Das Wesen des Vorkaufsrechts liege gerade darin, dass der Vorkaufsberechtigte bei Ausübung des Vorkaufsrechts und bei Erfüllung des dadurch begründeten Kaufvertrags in die Lage versetzt werde, an den zwischen Vorkaufsverpflichtetem und Drittem ausgehandelten Konditionen zu partizipieren. Ein solches Interesse des Mieters bestehe aber auch bei der Veräußerung der Wohnung an eine Personenhandelsgesellschaft. Somit sei ein Vorkaufsrecht der Kläger begründet worden. Die Kläger haben dieses Vorkaufsrecht rechtzeitig mit ihrem Schreiben im Jahr 2019 ausgeübt und zwischen den Parteien sei deshalb ein Kaufvertrag über das mit der Doppelhaushälfte bebaute Grundstück zustande gekommen. Insbesondere habe die zweimonatige Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechts gemäß § 510 Abs. 2 Satz 1 Halbs. 1 BGB in der hier anzuwendenden, bis zum 31. Dezember 2001 geltenden Fassung (heute § 469 Abs. 2 Satz 1 Halbs. 1 BGB) nicht zu laufen begonnen, weil die Beklagte die Kläger nicht über ihr Vorkaufsrecht und den Inhalt des mit der W. KG geschlossenen Kaufvertrags unterrichtet habe. Bereits bei Zustandekommen des Kaufvertrags zwischen den Parteien (§ 505 Abs. 2 BGB aF; heute: § 464 Abs. 2 BGB) habe eine Unmöglichkeit der Eigentumsverschaffung durch die Beklagte bestanden. Die Weiterveräußerung des Grundstücks an die W. KG indiziere die Unmöglichkeit, solange der Schuldner – wie hier die Beklagte – nicht darlege, dass er zur Erfüllung willens und in der Lage ist. Das Berufungsgericht habe jedoch rechtsfehlerhaft angenommen, dass die Geltendmachung eines auf diese Unmöglichkeit gestützten Schadensersatzanspruchs durch die Kläger wegen widersprüchlichen Verhaltens gemäß § 242 BGB rechtsmissbräuchlich beziehungsweise ein solcher Anspruch verwirkt sei. Nicht jeder Widerspruch zwischen zwei Verhaltensweisen sei als unzulässige Rechtsausübung zu werten. Ein widersprüchliches Verhalten (venire contra factum proprium) sei nur dann rechtsmissbräuchlich im Sinne von § 242 BGB, wenn besondere Umstände die Rechtsausübung als treuwidrig erscheinen ließen. Entscheidend seien die Umstände des jeweiligen Einzelfalls. Widersprüchliches Verhalten könne rechtsmissbräuchlich sein, wenn für den anderen Teil ein Vertrauenstatbestand geschaffen worden sei oder wenn andere besondere Umstände die Rechtsausübung als treuwidrig erscheinen ließen. Eine Rechtsausübung sei hiernach unzulässig, wenn sich objektiv das Gesamtbild eines widersprüchlichen Verhaltens ergebe, weil das frühere Verhalten mit dem späteren sachlich unvereinbar sei und die Interessen der Gegenseite im Hinblick darauf vorrangig schutzwürdig erschienen. Hierbei handele es sich allerdings um einen engen Ausnahmetatbestand. Allein aufgrund der fehlenden Zustimmung der Kläger zu den ihnen unterbreiteten Kaufangeboten habe die Beklagte nicht darauf vertrauen dürfen, dass die Kläger das ihnen zustehende Vorkaufsrecht nicht (mehr) ausüben und auch nicht etwa Schadensersatzansprüche im Falle der Unmöglichkeit der Übereignung des Grundstücks geltend machen würden. Die Angebote haben ihrem Inhalt nach nicht dem zwischen der Beklagten und der W. KG geschlossenen Kaufvertrag entsprochen, sondern haben (teilweise deutlich) über dem vereinbarten Preis in Höhe von 400.000 DM gelegen. Allein der Umstand, dass den Klägern der Kauf des Grundstücks nach den Feststellungen des Berufungsgerichts zu marktüblichen Konditionen angeboten worden sei, reiche nicht aus, um in der Ablehnung dieser Angebote und der späteren Ausübung des Vorkaufsrechts ein widersprüchliches Verhalten zu sehen. Denn das Vorkaufsrecht diene auch dazu, dem Mieter den Erwerb der Wohnung zu den (günstigen) Konditionen zu ermöglichen, die der Verkäufer mit dem Dritterwerber vereinbart hat. Dieses Recht könne der Verpflichtete oder der Dritterwerber nicht dadurch vereiteln, dass er dem Berechtigten (ungünstigere) Kaufangebote unterbreite, zu deren Annahme der Berechtigte nicht verpflichtet sei. Ein Vorkaufsberechtigter brauche im Allgemeinen auch nicht damit zu rechnen, dass im Falle des Scheiterns von Ankaufsverhandlungen bereits aufgrund der Angabe des höchstens von ihm gebotenen Preises gegen ihn Schlüsse dahingehend gezogen werden, er werde später keinesfalls von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch machen, wenn der Verkäufer zu einem über dem erörterten Limit liegenden Preis einen Kaufvertrag mit einem Dritten abschließt und dem Berechtigten dies mitgeteilt wird. Dies müsse erst recht gelten, wenn der dem Vorkaufsberechtigten angebotene Preis – wie hier – über demjenigen liegt, der mit dem Dritterwerber vereinbart worden ist. Der Schadensersatzanspruch der Kläger sei – entgegen der Annahme des Berufungsgerichts – auch nicht verwirkt. Die Verwirkung als Unterfall der unzulässigen Rechtsausübung wegen der illoyal verspäteten Geltendmachung von Rechten setze neben einem Zeitmoment, also dem Verstreichen längerer Zeit seit der Möglichkeit der Geltendmachung eines Rechts, ein Umstandsmoment voraus. Ein Recht sei verwirkt, wenn sich der Schuldner wegen der Untätigkeit seines Gläubigers über einen gewissen Zeitraum hin bei objektiver Beurteilung darauf einrichten dürfe und eingerichtet habe, dieser werde sein Recht nicht mehr geltend machen. Dabei könne es für das Umstandsmoment von Bedeutung sein, wenn der Verpflichtete im Hinblick auf die Nichtgeltendmachung des Rechts Vermögensdispositionen getroffen habe. Demnach sei ein Umstandsmoment vorliegend nicht aufgrund der von den Klägern nicht angenommenen Kaufangebote zu bejahen, denn die Beklagte habe allein aufgrund dieses Verhaltens nicht darauf vertrauen können, die Kläger würden von ihrem Vorkaufsrecht keinen Gebrauch mehr machen und die Beklagte nicht wegen anfänglicher subjektiver Unmöglichkeit auf Schadensersatz in Anspruch nehmen. Ferner sei nicht festgestellt worden, dass sich die Beklagte – etwa durch die Vornahme von Vermögensdispositionen – darauf eingerichtet hat, die Kläger würden ihr Recht nicht mehr geltend machen. Der Schadensersatzanspruch der Kläger sei auch nicht verjährt. Der Zeitpunkt der Entstehung des Anspruchs sei bei einem Schadensersatzanspruch gemäß § 311a Abs. 2 Satz 1 BGB der Zeitpunkt des Vertragsschlusses. Der Vertragsschluss erfolgte vorliegend erst durch die Ausübung des Vorkaufsrechts 2019. Bei Erhebung der vorliegenden Klage im Jahr 2019 war gemäß § 199 Abs. 1 BGB die Verjährungsfrist noch nicht angelaufen. Das Urteil des Berufungsgerichts wurde aufgehoben und zur neuen Verhandlung und Entscheidung zurückverwiesen, damit dieses die erforderlichen Feststellungen zu den weiteren, von ihm bislang nicht (abschließend) geprüften Voraussetzungen des von den Klägern geltend gemachten Schadensersatzanspruchs nach § 311a Abs. 2 Satz 1 Alt. 1 BGB treffen kann.

Die Entscheidung des BGH stellt klar, dass anders als in Teilen der Literatur und der Rechtsprechung angenommen, das Vorkaufsrecht nach § 570b Abs. 1 Satz 1 BGB aF sowie nach der heute gültigen Regelung des § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB auch durch einen Verkauf an eine Personenhandelsgesellschaft, deren Gesellschafter mit denen der veräußernden Gesellschaft identisch sind, ausgelöst wird. Diese Vorschriften können auf die Realteilung eines zu Wohnzwecken bebauten Grundstücks entsprechend angewendet werden. Für den Vorkaufsverpflichteten gilt es zu beachten, dass die Ausschlussfrist des § 469 Abs. 2 S. 1 Haupts. 1 BGB zur Ausübung des Vorkaufsrechts erst zu laufen beginnt, wenn der Berechtigte über das Vorkaufsrecht und den Inhalt des mit dem Dritten vereinbarten Kaufvertrags unterrichtet wird. Sofern die Übereignung des Grundstücks unmöglich ist, kommt ein Schadensersatzanspruch in Betracht. Die Ablehnung eines Kaufangebots zu marktüblichen Konditionen durch den Berechtigten und die spätere Ausübung des Vorkaufsrechts stellen zudem für sich genommen noch kein widersprüchliches Verhalten dar und führen auch nicht zur Verwirkung.