BGH VIII ZR 201/23
Vorkaufsrecht eines Mieters auch bei Umwandlung in Teileigentum

Der Kläger ist seit September 2006 Mieter einer Wohnung. Die Wohnung befindet sich in einem Mehrparteienhaus. Der Beklagte ist vorliegend Testamentsvollstrecker. Dieser begründete im Dezember 2017 Teileigentum an einer Wohnung (Einheit 7) der verstorbenen Grundstückseigentümerin und Vermieterin. Dem Eigentümer wurde in der Teilungserklärung gestattet, Teileigentum in Wohnungseigentum umzuwandeln und Räume zu Wohnräumen umzubauen. Der Beklagte veräußerte mit notariellem Kaufvertrag vom 28.12.2017 die Einheiten 4 – 12 für insgesamt 2,98 Millionen € an die A-GmbH. Hiervon entfielen 504.000 € auf die Wohnung des Klägers. Die A GmbH schickte dem Kläger im Januar 2018 eine zum Teil geschwärzte Kopie des Kaufvertrags. Außerdem informierten Sie ihn über den Verkauf und über ein ihm zustehendes Vorkaufsrecht. Dieses müsse er innerhalb von zwei Monaten nach Empfang der Mitteilung ausüben. Im März 2018 erhielt der Kläger vom Beklagten eine Teilungserklärung und den vorläufigen Aufteilungsplan. Im Juli 2018 wurde die Käuferin als Eigentümerin der vom Käufer bewohnten Teileigentumseinheit im Grundbuch eingetragen. Am 18.12.2018 bot der Beklagte dem Kläger erneut an, die Wohnung zu erwerben und in den Kaufvertrag einzutreten. Am 30.08.2019 erklärte der Kläger, er übe das Vorkaufsrecht aus. Später veräußerte die A-GmbH die Wohnung zu einem Kaufpreis von 560.000 €. Der Kläger wirft dem Beklagten vor, durch die Begründung von Teil- statt Wohnungseigentum die Entstehung seines Vorkaufsrechts als Mieter vereitelt zu haben bzw. habe ihn dieser an der Ausübung seines Vorkaufsrechts gehindert. Hierdurch sei ihm ein Schaden von 205.000 € entstanden. Dieser ergebe sich aus der Differenz zwischen dem von der GmbH erzielten Weiterverkaufspreis und dem Wert der Immobilie, der 355.000 € betrage. Bisher blieb die Klage in allen Instanzen erfolglos.

Ein Anspruch des Klägers auf Schadensersatz gem. §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB i.V.m. dem Mietvertrag aufgrund einer pflichtwidrigen Vereitelung der Entstehung eines Vorkaufsrechts gem. § 577 Abs. 1 S. 1 BGB sei zu verneinen. Zu Recht sei das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass ein Vorkaufsrecht gem. § 577 Abs. 1 S. 1 BGB auch entstehen könne, wenn an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter nicht Wohnungs- sondern Teileigentum begründet wurde. Eine direkte Anwendung der Vorschriften sei jedoch nicht möglich, da weder Wohnungseigentum begründet noch dies beabsichtigt worden sei. Die Begründung von Teileigentum sei in der Vorschrift des § 577 Abs. 1 S. 1 BGB nicht erfasst. Gem. § 577 Abs. 1 S. 1 BGB sei der Mieter zum Vorkauf berechtigt, wenn vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft werden. Die Vorschrift sei im vorliegenden Fall jedoch analog anzuwenden. Dem Kläger stehe auch wegen vermeintlicher Vereitelung der Ausübung seines Vorkaufsrechts kein Schadensersatz nach §§ 311a Abs. 1 und 2 S. 1, § 275 Abs. 1 und 4, 280 Abs. 1 und 3, 281 zu. Der Kläger habe sein Vorkaufsrecht nicht rechtzeitig innerhalb der zweimonatigen Frist des § 577 Abs. 1 S. 3, 469 Abs. 2 S. 1 Halbs. 1 BGB ausgeübt. Zum Zeitpunkt der Ausübung sei das Vorkaufsrecht des Klägers bereits erloschen gewesen. Die Frist sei nicht disponibel. Es handle sich bei dieser Frist um eine Ausschlussfrist, die nach ihrem Ablauf nicht mehr der Disposition der Parteien unterliege.

Somit bleibt zum Vorkaufsrecht eines Mieters bei Umwandlung in Teileigentum festzuhalten, dass in analoger Anwendung des § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB auch dann ein Vorkaufsrecht des Mieters entstehen kann, wenn anstelle von Wohnungseigentum Teileigentum an zu Wohnzwecken vermieteten Räumlichkeiten begründet wurde. Die Frist des § 577 Abs. 1 S. 3 i.V.m. § 469 Abs. 2 S. 1 BGB ist eine Ausschlussfrist, die nach ihrem Ablauf nicht disponibel ist.