OLG Rostock 3 U 54/25
Wiederauffüllung einer Mietsicherheit vor dem Hintergrund eines über das Vermögen des Mieters durchgeführten Insolvenzverfahrens

Die Parteien streiten über die Wiederauffüllung einer Mietsicherheit vor dem Hintergrund eines über das Vermögen des Mieters durchgeführten Insolvenzverfahrens. Die Klägerin machte mit einer Klage einen Anspruch auf Wiederauffüllung einer Mietsicherheit aus einem Gewerbemietverhältnis geltend. Die Parteien vereinbarten zur Sicherung der Ansprüche der Klägerin aus dem Mietverhältnis eine Sicherheit i.H.v. 75.875 €. Die Sicherheit wurde von der Beklagten als Bankbürgschaft in der vorbezeichneten Höhe beigebracht. Außerdem vereinbarten die Parteien, dass im Falle einer Inanspruchnahme der Mietsicherheit durch den Vermieter der Mieter unverzüglich wieder den ursprünglichen Betrag aufzufüllen hat. Aufgrund eines Insolvenzantrages vom 23.03.2020 wurde das Insolvenzverfahren über das Vermögen der Beklagten in Eigenverwaltung eröffnet. Daraufhin schlossen die Parteien unter der aufschiebenden Bedingung der Beendigung des Insolvenzverfahrens einen Nachtrag zum Mietvertrag ab. Darin wurde bestimmt, dass die Mietsicherheit auch zur Sicherung der Ansprüche des Vermieters diene, die während der vereinbarten Verlängerung der Mietzeit entstehen würden. Am 13.11.2020 meldete die Klägerin ausstehende Mietzahlungen i.H.v. 108.731,40 € der Beklagten als einfache Insolvenzforderung im Insolvenzverfahren an. Daraufhin nahm die Klägerin die Sicherheitsleistung i.H.v. 75.875 € in Anspruch und rechnete diese auf die angemeldete Insolvenzforderung an. Nach der Berücksichtigung weiterer zur Anrechnung gelangter Gutschriften waren die ursprünglich angemeldeten einfachen Insolvenzforderungen nicht mehr vorhanden. Der Anspruch der Klägerin auf Auffüllung der Mietsicherheit i.H.v. 75.875 € wurde unter der laufenden Nr. 441 zur Insolvenztabelle festgestellt. Das Insolvenzverfahren wurde zum 02.05.2021 mit Beschluss des Amtsgerichts aufgehoben, sodass die Bedingung im Nachtrag zum Mietvertrag eintrat. Unter Berücksichtigung des Insolvenzplans wurde auf die zur Anmeldung gebrachte Forderung der Klägerin eine Quote von insgesamt 10% in zwei Teilzahlungen zu je 3.793,75 €, also insgesamt 7.587,50 €, am 06.10.2021 und am 03.12.2021 zur Auszahlung gebracht. Den Restbetrag i.H.v. 68.287,50 € machte die Klägerin mit Schreiben von 21.02.2022 gegenüber der Beklagten geltend. Die Beklagte wies den Anspruch mit Schreiben vom 24.02.2022 ernsthaft und endgültig zurück und forderte die Klägerin mit Schreiben vom 28.04.2022 auf, den als Quote erhaltenen Gesamtbetrag i.H.v. 7.587,50 zurückzuzahlen, da dieser unberechtigterweise auf den geltend gemachten Wiederauffüllungsanspruch der Sicherheitsleistung erfolgt sei. Daraufhin entschied das Landgericht Neubrandenburg im Urteil vom 28.05.2025, dass die Klägerin einen Anspruch auf Wiederauffüllung der Kaution i.H.v. 68.297,50 € habe. Beim streitgegenständlichen Wiederauffüllungsanspruch handele es sich um keine Insolvenzforderung i.S.d. § 38 InsO. Gegen das Urteil wendete sich die Beklagte am 26.06.2025 im Wege einer Berufung. Die Klägerin beantragt, die Berufung zurückzuweisen und verteidigt die angegriffene Entscheidung.

Die Berufung sei zwar zulässig, aber nicht begründet. Die Klägerin habe einen Anspruch gegen die Beklagte auf Zahlung von 68.287,50 € aus der vertraglichen Abrede zwischen den Parteien. In dieser Abrede gehe es um die Stellung einer Mietsicherheit in Hinblick auf deren Wiederauffüllung nach ihrer berechtigten Inanspruchnahme während des Mietverhältnisses. Die Beklagte sei hinsichtlich der Forderung nicht gem. § 227 Abs. 1 InsO mit einer im Insolvenzplan vorhergesehenen Befriedigung der Klägerin als Insolvenzgläubigerin in der restlichen Höhe befreit. Der streitgegenständliche Anspruch sei keine Insolvenzforderung i.S.v. § 38 InsO. Dieser Anspruch zähle weder zu Masseverbindlichkeiten noch zu Insolvenzforderungen. Er könne bei Fortsetzung des Mietverhältnisses nach Aufhebung des Insolvenzverfahrens verfolgt werden. Ab diesem Zeitpunkt entstehen neue Forderungen des Vermieters auf laufende Mieten, bei denen es sich nicht (mehr) um Masseverbindlichkeiten oder Insolvenzforderungen handle. Dem Zweck einer Mietsicherheit nach ergebe sich nicht, wieso der Vermieter auf eine Absicherung in Höhe lediglich einer Insolvenzquote des ursprünglich vereinbarten Kautionsbetrags beschränkt bleiben solle. Schließlich bestehe weiterhin ein Sicherungsinteresse und die vertragliche Regelung diesbezüglich. Dies rechtfertige eine Wiederauffüllung der Mietsicherheit. Es könne ebenso erwogen werden, mit dem Rückfall des Mietvertrags an den Mieter nach der Aufhebung des Insolvenzverfahrens und nun als Neuforderungen für ihn entstehenden Mietverbindlichkeiten eine neue Entstehung des Anspruchs auf Wiederauffüllung der Mietsicherheit anzunehmen. Dazu stehe nicht in Widerspruch, dass eine Einordnung des Wiederauffüllungsanspruchs als Neuforderung zur Folge hätte, dass der Vermieter für seine vor Verfahrenseröffnung begründeten Insolvenzforderungen, vollständige Befriedigung erfahren könnte, wenn er gegen den Kautionsrückgewähranspruch aufrechnete, daraufhin die Wiederauffüllung der Sicherheit verlange und sofort erneut gegen den „neuen“ Kautionsrückgewähranspruch aufrechne, um dann nochmals Wiederauffüllung der Sicherheit zu verlangen. Von Beginn an kann eine solche Aufrechnungslage nicht bestehen. Erstens sei der Anspruch des Mieters auf Rückgewähr der Kaution aufschiebend bedingt (Beendigung des Mietverhältnisses u. Rückgabe der Mietsache) und gegen eine aufschiebend bedingte Forderung könne nicht aufgerechnet werden. Zweitens unterliegen angemeldete und durch den Insolvenzverwalter festgestellte Forderungen aus der Zeit vor Verfahrenseröffnung der Verteilung und der Schuldner wird nach insolvenzrechtlichen Prinzipien im Übrigen frei. Daher bestehen gar keine Mietforderungen, mit denen der Vermieter gegen einen Anspruch des Mieters auf Kautionsrückgewähr aufrechnen könnte. 

Somit bleibt festzuhalten, dass spätestens mit dem Rückfall des Mietvertrages an den Mieter nach der Aufhebung des Insolvenzverfahrens und nun als Neuforderungen für ihn entstehenden Mietverbindlichkeiten eine neue Entstehung des Anspruchs des Vermieters auf Wiederauffüllung der Mietsicherheit anzunehmen ist. (OLG Rostock 3. Zivilsenat v. 23.10.2025, 3 U 54/25, ZIP 2025, 2833)