OLG München 34 Wx 101/21
Analoge Anwendung des § 172 BauGB in Umgehungsfällen durch Sanierungsgesellschaften

Die Beteiligte ist in der Rechtsform einer GmbH & Co KG eingetragen und begehrt die Aufhebung einer Zwischenverfügung des AG München gegen die Bestellung eines Erbbaurechts. In einem notariellen Vertrag vom XX.XX.2020 bestimmte die Beteiligte unter anderem, dass ihr selbst an einem näher beschrieben Erbbaugrundstück ein Erbbaurecht zustehen sollte, demnach sie dazu berechtigt sei, auf dem Grundstück befindliche Wohnungen zu belassen, umzubauen, zu renovieren oder zu sanieren. Ferner wurde das betroffene Grundstück in 27 Miteigentumsanteile aufgeteilt.

Die Urkunde wurde durch den Notar am 24.11.2020 dem zuständigen Grundbuchamt ausgehändigt. Dieses setzte eine Zwischenverfügung und verlangte eine Genehmigung durch die Landeshauptstadt X, da das betroffene Grundstück innerhalb einer Erhaltungssatzung nach § 172 BauGB liege. Gemäß § 30 WEG erstrecke sich der Genehmigungsvorbehalt auf sämtliches Wohnungs- und Teileigentum auf dem Grundstück. Andernfalls drohe eine Umgehung der Erhaltungssatzung.

Die Beteiligte erhob dagegen am 26.02.2021 zunächst Beschwerde. Der Beschwerde wurde vom Grundbuchamt nicht abgeholfen, sodass sie den Rechtsweg zu OLG München bestritt.

Die Beschwerde ist zulässig, aber unbegründet und hat damit keine Aussicht auf Erfolg. Die Richter bestätigen die behördliche Auffassung, demnach sich der Genehmigungsvorbehalt auch auf das Grundstück der Beteiligten erstrecke.

Die strittige Frage, ob das Aufteilungsverbot i. S. d. § 172 BauGB auch die Aufteilung in Wohnungs- und Teileigentum umfasst, kann nach Auffassung des Gerichtes dahinstehen. Die Problematik knüpft nämlich an die Genehmigungsfrage an. Ein Erst-Recht-Schluss (argumentum a majore ad minus) durch die verneinende Meinung käme nicht in Betracht, da im gesetzgeberischen Verfahrens die Ansicht contra Aufteilungsverbot von dessen Befürwortern nicht weiter begründet wurde. Es fehlt somit an Raum für die Annahme, dass die Gegner eines umfassendes Aufteilungsverbotes auch Gegner eines umfassenden Genehmigungsvorbehaltes seien.

Sodann bekräftigt der Senat die Rechtsansicht, dass „jedenfalls in Umgehungsfällen, in denen zunächst einer „Sanierungsgesellschaft“ ein Erbbaurecht bestellt wird, das in engem zeitlichem Zusammenhang in Wohnungs- und Teilerbbaurechte aufgeteilt wird, der Genehmigungsvorbehalt entsprechend anzuwenden [sei]“. Mit anderen Worten plädieren die Richter für eine analoge Anwendung des § 172 BauGB.  Andernfalls würde der Zweck der Vorschrift, das bestehende Wohngefüge zu schützen und die Funktionsfähigkeit des Wohnmarktes aufrechtzuerhalten, erheblich gefährdet werden. Saniergungsgesellschaften dienten nach Auffassung der Richter lediglich zur Umgehung der Mitwirkung der Landeshauptstadt und ohne entsprechende Anwendung des § 172 BauGB drohte eine Gentrifizierung.

Durch sein Urteil manifestiert das OLG die Beteiligungspflichten der Landeshauptstadt und schützt die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung in urbanen Gebieten.

Im vorliegenden Fall ist zu bemerken, dass die Beteiligte eine Sanierungsgesellschaft überhaupt nicht gründete. Sie ging sogar so weit, dass Erbbaurecht sich selbst zu bestellen und eine Unterteilung nach §§ 30, 8 WEG vorzunehmen. In diesem Fall könne nach der Entscheidung des OLG München nichts anderes gelten.