BGH II ZR 47/24
Wirksamkeit eines Mehrheitsbeschlusses zur Änderung der Kostenverteilung in einer Bruchteilsgemeinschaft

Die Parteien sind Miteigentümer eines mit einem privaten Parkhaus bebauten Grundstücks, das in 108 Miteigentumsanteile aufgeteilt ist. Das Parkhaus verfügt über 40 überirdische Stellplätze und 68 Tiefgaragenstellplätze. Die Stell- und Tiefgaragenstellplätze wurden ursprünglich von der I. GmbH errichtet und verkauft. Sämtliche Kaufverträge enthielten eine Regelung zu den Unterhaltskosten der Anlage. Danach sollten diese von den Miteigentümern entsprechend ihrer Miteigentumsanteile getragen werden und insbesondere für Reparaturen, Instandhaltungen, die Grünpflege sowie für die laufenden Betriebskosten einschließlich der abgeschlossenen Versicherungen gelten. Die beklagte Miteigentümerin hält 54 Miteigentumsanteile. Ihr sind alle oberirdischen und 14 der Tiefgaragenstellplätze zugeordnet. Der zweite beklagte Miteigentümer ist Geschäftsführer der I. GmbH und der beklagten Miteigentümerin. Zusammen verfügen sie über eine Mehrheit von 55 Miteigentumsanteilen der Bruchteilsgemeinschaft. Nach umfangreichen Instandhaltungsmaßnahmen an der Tiefgarage beschlossen die Teilhaber in einer Eigentümerversammlung mehrheitlich eine Änderung des Kostenverteilungsschlüssels. Die Eigentümer sollten weiterhin gemeinschaftlich die Kosten von Reinigung und Instandhaltung des Gebäudes tragen. Die Reinigung und Instandhaltung der Tiefgaragenplätze und der oberirdischen Stellplätze sollten von den jeweiligen Eigentümern bezahlt werden. Die Kläger begehren die Feststellung, dass der entsprechende Beschluss nichtig ist und eine Kostentragung weiterhin entsprechend den Miteigentumsanteilen erfolgt. Nach Stattgabe der Klage durch das LG und Zurückweisung der Berufung der Beklagten verfolgen diese ihren Antrag auf Klageabweisung mit der Revision weiter. 

Der Antrag der beklagten Miteigentümer hat Erfolg. Der BGH stellt fest, dass die Teilhaber der Bruchteilsgemeinschaft mit der erforderlichen Mehrheit eine von der gesetzlichen Regelung des § 748 BGB abweichende Verteilung der Kosten beschlossen haben. Nach § 748 BGB ist jeder Teilhaber den anderen Teilhabern gegenüber verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Gegenstands und die Kosten der Erhaltung, Verwaltung und einer gemeinschaftlichen Benutzung nach dem Verhältnis seines Anteils zu tragen. Die Neuregelung durch Mehrheitsbeschluss nach § 745 Abs. 1 BGB ist nicht möglich, wenn es sich um eine wesentliche Veränderung des gemeinschaftlichen Gegenstands im Sinne des § 745 Abs. 3 S. 1 BGB handelt. Eine solche hatte das Berufungsgericht angenommen, der BGH allerdings abgelehnt. Der Senat führt dazu aus, dass wesentliche Veränderungen des Gegenstands Änderungen der äußeren Gestalt oder Änderungen der wirtschaftlichen Zweckbestimmung sind, die ein gewisses Gewicht haben oder insbesondere verhältnismäßig kostspielige Maßnahmen betreffen. Die Veränderung des Kostenverteilungsschlüssels für die Reinigung und Instandhaltung der Stellplätze berührt allerdings weder die äußere Gestalt des Grundstücks noch führt sie zu einer erheblichen Änderung der wirtschaftlichen Zweckbestimmung, da diese weiterhin in der Nutzung des Grundstücks als Garagenanlage liegt. Der BGH stellt außerdem klar, dass das Berufungsgericht seine Prüfung unzutreffend an der Frage ausgerichtet hat, ob die Änderung der Kostenverteilung dem Interesse aller Teilhaber nach billigem Ermessen gemäß § 745 Abs. 2 BGB entspricht. Nach dieser Vorschrift kann jeder Teilhaber eine dem Interesse aller Teilhaber nach billigem Ermessen entsprechende Verwaltung und Benutzung verlangen, sofern diese nicht durch Vereinbarung oder Mehrheitsbeschluss geregelt ist. Es ist umstritten, ob Mehrheitsbeschlüsse, die sich im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung und Benutzung bewegen, auch bei unveränderter Sachlage nach § 745 Abs. 2 BGB angegriffen werden können, wenn die beschlossene Regelung nicht allseits interessengemäß ist. Nach einer Ansicht ist das nicht möglich. Nach anderer Ansicht kommt § 745 Abs. 2 BGB eine allgemeine Kontrollfunktion zu, sodass die Mehrheitsinteressen über den in § 745 Abs. 3 BGB verankerten Minderheitsschutz hinaus eingeschränkt werden können. Der BGH folgt der erstgenannten Ansicht und führt aus, dass ein wirksamer Mehrheitsbeschluss bei unveränderter Sachlage keiner Billigkeitskontrolle nach § 745 Abs. 2 BGB unterfällt, da diese dem Wortlaut des Gesetzes widerspricht, der einen Anspruch auf eine Verwaltungsregelung durch gerichtliche Entscheidung nur vorsieht, sofern die Verwaltung und Benutzung nicht durch Mehrheitsbeschluss geregelt sind. § 745 Abs. 1 BGB stellt für den Beschluss einer der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Gegenstands entsprechenden ordnungsmäßigen Verwaltung und Benutzung auf die Stimmenmehrheit ab. Die Minderheit oder die von ihr angerufenen Richter haben nicht das Recht, die Beurteilung durch die Mehrheit durch ihre eigene Beurteilung zu ersetzen. Unterlegene Miteigentümer müssen entsprechende Entscheidungen durch die Mehrheit auch dann hinnehmen, wenn sie sich eine andere Regelung gewünscht hätten. Den berechtigten Interessen der Minderheit wird durch Möglichkeit einer an § 745 Abs. 1 und Abs. 3 BGB orientierten Inhaltskontrolle ausreichend Rechnung getragen. Sofern sich der Mehrheitsbeschluss im Rahmen von § 745 Abs. 1 und Abs. 3 BGB hält, ist ein Anspruch der Minderheit auf eine Regelung „nach billigem Ermessen“ ausgeschlossen. Lediglich ein Mehrheitsbeschluss, welcher nicht der ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht, entfaltet für die Minderheit keine Bindungswirkung. 

Die Entscheidung des BGH hat erhebliche Auswirkungen auf die Verwaltungspraxis in Bruchteilsgemeinschaften. Sie erhöht die Rechtssicherheit, da eine Mehrheit, die bei unveränderter Sachlage Maßnahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung beschließt, keine spätere gerichtliche Korrektur auf Grundlage von Billigkeitserwägungen nach § 745 Abs. 2 BGB befürchten muss. Dies fördert zudem auch die Entscheidungsfähigkeit der Gemeinschaft. Gleichzeitig setzt das Urteil der Schutzwirkung des § 745 Abs. 2 BGB enge Grenzen, da Minderheiten in solchen Fällen der Rechtsweg letztlich nur bei strukturellen Eingriffen in die Sache selbst offensteht, nicht aber bei bloßen Lastenverschiebungen. Daher sollte eine mehrheitlich nicht abänderbare Innenvereinbarung zur Kostenverteilung in Gestalt einer schriftlichen Gesamtabrede oder notariell beurkundeten Gemeinschaftsordnung in Betracht gezogen werden (Schildhauer, NZG 2025, 1145, 1148).