OLG Hamm 22 U 45/23
Aufklärungspflichten des Verkäufers beim Immobilienkauf: Zurechnung unrichtiger Maklerauskünfte und Rückabwicklung bei Feuchtigkeits- und Schimmelmängeln – Immobilien

Der Kläger und Käufer begehrte im vorliegenden Fall die Rückabwicklung des Kaufs einer Eigentumswohnung und den Ersatz dabei entstandener Aufwendungen. Einige Monate nach dem Kauf der Immobilie erklärte er bereits den Rücktritt vom Kaufvertrag. Die Wohnung sei bereits bei Abschluss des Kaufvertrags feuchtigkeits- und schimmelbelastet gewesen. Die Verkäufer hätten davon Kenntnis gehabt und dennoch nicht darüber aufgeklärt.

Den Beklagten (Verkäufer der Eigentumswohnung) waren die Feuchtigkeits- und Schimmelbelastungen tatsächlich bereits aus früheren Mietverhältnissen bekannt. Die Frage des Klägers, ob es in der Wohnung in der Vergangenheit Feuchtigkeits- oder Schimmelprobleme gegeben habe, verneinte der Makler der Beklagten, der für diese die Korrespondenz mit den Kaufinteressenten führte und die Besichtigungstermine leitete.

Die Klage wurde zunächst vom LG abgewiesen, da das dort eingeholte Gutachten keine solchen Mängel feststellte. Hiergegen legte der Kläger Berufung ein und rügte insbesondere eine unzureichende Beweisaufnahme. In der Berufungsinstanz wurden dann weitere Gutachten eingeholt und Zeugen vernommen.

Das OLG gab der Berufung des Klägers weitgehend statt und bejahte die Rückabwicklung des Kaufvertrags und die Erstattung seiner Aufwendungen. Begründet wurde dies mit dem Verhalten der Beklagten im Rahmen der Vertragsverhandlungen und dem damit einhergehenden Anspruch aus culpa in contrahendo. Die Frage nach dem Vorliegen eines kaufrechtlichen Mangels müsse dabei aufgrund des vorsätzlichen und mithin arglistischen Handelns der Beklagten nicht beantwortet werden, da die kaufrechtlichen Gewährleistungsvorschriften in diesem Fall nicht eingreifen.

Verkäufer seien im Rahmen vorvertraglicher Aufklärungspflichten verpflichtet, dem Käufer frühere Feuchtigkeits- und Schimmelprobleme offenzulegen, wenn dieser gezielt danach fragt. Wurde während der Korrespondenz mit Kaufinteressenten und den Besichtigungsterminen ein Makler für die Verkäufer tätig, können sich die Verkäufer nicht auf die Unkenntnis des Maklers berufen. Das Wissen der Verkäufer sei dem Makler als dessen Verhandlungsgehilfe vielmehr analog § 166 Abs. 1, 2 BGB zuzurechnen. Die Beklagten müssen sich dabei die falsche Auskunft des, von ihnen eingesetzten Maklers, der wahrheitswidrig Feuchtigkeits- und Schimmelbelastungen verneinte, zurechnen lassen.

Eine Kausalität zwischen Pflichtverletzung und Vertragsschluss werde vermutet. Die Information sei für die Kaufentscheidung des Klägers wesentlich gewesen, insbesondere da er die Wohnung als Kapitalanlage zur Vermietung erwerben wollte. Bei ordnungsgemäßer Aufklärung über die Feuchtigkeits- und Schimmelbelastung sei der Vertrag nach Auffassung des Gerichts nicht geschlossen worden. Für einen erforderlichen Schaden genüge es weiterhin, selbst bei objektiver Werthaltigkeit von Leistung und Gegenleistung, wenn die Wohnung für die Zwecke des Käufers nicht uneingeschränkt brauchbar sei, auch wenn objektiv keine Baumängel vorliegen. Das sah der BGH bei der Nutzung einer Wohnung als Anlageobjekt sowohl aus subjektiver Sicht als auch aus Sicht der Verkehrsanschauung als gegeben an.

Der Kläger könne aufgrund dessen verlangen so gestellt zu werden, als sei der Vertrag nie geschlossen worden. Ihm stehe insbesondere die Rückzahlung des Kaufpreises sowie der Ersatz getätigter Aufwendungen, wie Notarkosten oder Kosten für die Grundbucheintragung zu. Sonstige Ansprüche wie auf Ersatz der Gewerbesteuer oder Maklerkosten bestehen dagegen nur Zug um Zug gegen Abtretung entsprechender Erstattungsansprüche. Der Kläger müsse sich jedoch im Wege des Vorteilsausgleichs etwaige Vorteile, wie Mieteinnahmen anrechnen lassen. Schließlich seien dem Kläger die Kosten der eingeholten Sachverständigengutachten nicht nach § 96 ZPO aufzuerlegen, da es hierfür maßgebend sei, ob die Erfolglosigkeit des Angriffs- oder Verteidigungsmittels für die Partei voraussehbar war. Das sei vorliegend jedoch nicht der Fall gewesen.

Die vorliegende Entscheidung verdeutlicht, dass nicht nur Baumängel aufklärungspflichtige Umstände im Zusammenhang mit Immobilienkäufen darstellen können, sondern auch bekannte, wiederholt aufgetretene Nutzungsprobleme, wie Feuchtigkeits- und Schimmelbelastungen, solche aufklärungspflichtige Umstände darstellen können.

Zudem unterstreicht die Entscheidung des OLG die haftungsrechtliche Relevanz von Angaben, die im Rahmen von Vertragsverhandlungen von eingeschalteten Maklern gemacht werden. Makler sind regelmäßig als Verhandlungsgehilfen des Verkäufers anzusehen, sodass dessen Erklärungen dem Verkäufer zuzurechnen sind. Verkäufer sollten insofern darauf hingewiesen werden, dass sie für die Richtigkeit der von Maklern getroffenen Aussagen einzustehen haben.