BGH V ZB 17/24
Eintragung der GbR in das Gesellschaftsregister als Voraussetzung jeder Grundbuchumschreibung

Im entschiedenen Fall waren zwei Gesellschaften bürgerlichen Rechts jeweils als Eigentümerinnen von Grundstücken im Grundbuch eingetragen. Schriftliche Gesellschaftsverträge bestanden nicht, Gesellschafter waren jeweils dieselben Personen. Kurz vor Jahresende beschlossen die Gesellschafter die Auflösung der beiden Gesellschaften und übertrugen die Grundstücke im notariellen Vertrag auf sich selbst zu je hälftigem Miteigentum. Im Februar 2024 beantragte der beurkundende Notar die Umschreibung im Grundbuch. Das Grundbuchamt wies jedoch darauf hin, dass nach Inkrafttreten des MoPeG ab dem 1. Januar 2024 jede im Grundstücksverkehr auftretende GbR zunächst im Gesellschaftsregister eingetragen sein müsse, bevor eine Grundbuchänderung vollzogen werden könne. Da dies nicht erfolgt war, verweigerte das Grundbuchamt die Umschreibung. Sowohl Beschwerde als auch Rechtsbeschwerde der Beteiligten blieben erfolglos.

Die Beschwerde ist zulässig, aber unbegründet.

Der BGH hat mit seiner Entscheidung die mit dem MoPeG eingeführte Registerlogik konsequent umgesetzt. Ausgangspunkt ist Art. 229 § 21 Abs. 1 EGBGB: Danach sollen seit dem 1. Januar 2024 Grundbuch¬eintragungen, die ein Recht einer GbR betreffen, nur noch erfolgen, wenn die Gesellschaft zuvor im Gesellschaftsregister eingetragen und anschließend als eingetragene GbR (eGbR) im Grundbuch verlautbart ist. Das Grundbuchamt hat dies zwingend zu berücksichtigen; ein Ermessen steht ihm nicht zu.
Im konkreten Fall war zwar die Auflösung der Gesellschaften beschlossen und die Übertragung des jeweiligen Grundstücks auf die Gesellschafter notariell erklärt worden. Gleichwohl verneint der BGH eine Ausnahme; solange die Gesellschaft noch Vermögen in Form von Grundstücken besitzt, besteht sie fort und unterliegt den neuen Regeln. Erst die vollständige Auseinandersetzung beendet die Gesellschaft endgültig. Der Versuch, über die Auflösung die Anwendung von Art. 229 § 21 Abs. 1 EGBGB zu umgehen, greift daher nicht.

Ebenso wenig kommt es auf den Zeitpunkt der notariellen Erklärungen an. Zwar wurden diese noch im Dezember 2023 abgegeben, der Antrag auf Eintragung im Grundbuch erfolgte aber erst nach dem 31. Dezember 2023. Eine Übergangsregelung sieht das Gesetz nur für Fälle vor, in denen sowohl Erklärung als auch Antrag vor Jahreswechsel erfolgt sind.

Von Literatur und Praxis diskutierte Ausnahmen hat der BGH ausdrücklich verworfen. Weder eine analoge Anwendung des § 40 GBO noch eine teleologische Reduktion des Art. 229 § 21 Abs. 1 EGBGB sind zulässig. Auch spezielle Konstellationen wie Ehegatten-GbR oder die Übertragung des einzigen Gesellschaftsgrundstücks auf die Gesellschafter selbst rechtfertigen keine Abweichung. Der Gesetzgeber hat diese Fallgruppen im Gesetzgebungsverfahren gesehen, aber bewusst nicht in den Katalog von Ausnahmen aufgenommen. Eine planwidrige Regelungslücke liegt deshalb nicht vor.

Zentral ist die gesetzgeberische Zielsetzung: Existenz, Identität und Vertretungsmacht einer GbR sollen künftig nicht mehr mittelbar über das Grundbuch, sondern unmittelbar über das Gesellschaftsregister festgestellt werden können. Damit wird ein hohes Maß an Publizität und Rechtssicherheit für den Grundstücksverkehr erreicht. Der mit dem MoPeG eingeführte faktische Registrierungszwang gilt daher uneingeschränkt auch für bereits nach altem Recht im Grundbuch eingetragene GbR, die nur noch ihr letztes Grundstück an die Gesellschafter übertragen wollen. Dass dies den Beteiligten bürokratisch erscheinen mag, rechtfertigt nach Auffassung des BGH keine Ausnahme.

Für die Praxis bedeutet das Urteil, dass Grundstücksübertragungen durch eine GbR nach dem 31. Dezember 2023 zwingend die vorherige Registrierung der Gesellschaft im Gesellschaftsregister voraussetzen. Notare und Berater müssen daher bereits bei der Vorbereitung von Veräußerungs- oder Übertragungsverträgen prüfen, ob die betroffene GbR als eGbR eingetragen ist. Dies gilt selbst dann, wenn das Grundstück den einzigen Vermögenswert der Gesellschaft bildet und es letztlich unmittelbar an die Gesellschafter übergehen soll. Auch familiäre Bindungen zwischen den Gesellschaftern führen nicht zu einer Ausnahme.

Praktisch empfiehlt sich, frühzeitig die Eintragung der GbR im Gesellschaftsregister zu veranlassen, um Verzögerungen bei der Grundbuchumschreibung zu vermeiden. Andernfalls droht die Zurückweisung des Grundbuchantrags.