OLG Karlsruhe 14 W 70/25 (Wx)
Eintragung der GbR nur bei Registereintrag

Nach dem Tod des Erblassers im Jahr 2020 wurden dessen vier Kinder als Erbengemeinschaft Eigentümer eines Grundstücks. Auf Antrag hat das zuständige Vollstreckungsgericht (AG Emmendingen) mit Beschluss vom 17.3.2022 zwecks Aufhebung der Gemeinschaft die Zwangsversteigerung angeordnet. Am 15.2.2023 erfolgte der Zuschlag zugunsten einer GbR, bestehend aus drei der Miterben. Das Vollstreckungsgericht übersandte die Zuschlagsbeschlüsse zunächst formlos an das Grundbuchamt und stellte erst am 21.3.2024 ein förmliches Ersuchen nach § 38 GBO zur Löschung der Zwangsversteigerungsvermerke und Eintragung der GbR. Das Grundbuchamt lehnte dies mit Hinweis auf die nunmehr seit dem 1.1.2024 geltenden Vorschriften des MoPeG ab. Das Vollstreckungsgericht legte Beschwerde ein.

Das OLG Karlsruhe bejahte zunächst die bestrittene Beschwerdebefugnis des Vollstreckungsgerichts im Grundbuchbeschwerdeverfahren (dazu II. 1.), wies die Beschwerde aber letztlich als unbegründet zurück.

Nach § 47 Abs. 2 GBO n.F. könne ein Recht zugunsten einer GbR nur ins GB eingetragen werden, wenn diese im Gesellschaftsregister eingetragen ist. Dieses Voreintragungserfordernis gelte auch für den gesetzlichen Eigentumserwerb durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung nach § 90 ZVG. Auch die Übergangsregelung des Art. 229 § 21 Abs. 4 EGBGB greife nicht, da das maßgebliche förmliche Eintragungsersuchen erst nach dem 1.1.2024 beim Grundbuchamt einging. Die bloße formlose Mitteilung des Zuschlags im Jahr 2023 vermochte die erforderliche formelle Anhängigkeit nicht zu begründen (dazu II. 2. a)).

Ohne vorherige Eintragung der Ersteher-GbR im Gesellschaftsregister sei eine Grundbuchberichtigung ausgeschlossen. Zwar bleibe das Grundbuch damit unrichtig, denn weiterhin eingetragen ist die Erbengemeinschaft. Allerdings sei dies eine hinzunehmende Folge der MoPeG-Reform (dazu II. 2. b)).

Auch eine Zwangsberichtigung nach § 82 GBO scheide grundsätzlich aus; ggf. könne eine analoge Anwendung des Berichtigungsverfahrens nach § 82 GBO erwogen werden, wodurch das Grundbuchamt zur Eintragung in das Gesellschaftsregister gezwungen werden kann; eine Entscheidung hierüber sah der Senat aber als nicht erforderlich (dazu II. 3.).

Das OLG Karlsruhe hatte im Kern über die im Rahmen der MoPeG-Reform aufgeworfene Frage zu befinden, ob das Voreintragungserfordernis des § 47 Abs. 2 GBO n.F. auch den gesetzlichen Eigentumserwerb einer GbR durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung erfasst, auch wenn dies zur Folge hat, dass das Zwangsversteigerungsverfahren mangels Grundbuchvollzug in der Schwebe bleibt. Die Entscheidung stellt zunächst nur klar, was seit dem 1.1.2024 ohnehin gesetzlich gilt: Ein Erwerb durch eine GbR ohne vorherige Registereintragung ist – auch bei verspätetem Eintragungsersuchen – ausgeschlossen.

Das OLG hatte sich indes nicht mit der vorgelagerten und dogmatisch spannenderen Problematik zu befassen, welchen Anforderungen die GbR im Falle eines gesetzlichen Erwerbs überhaupt genügen muss. Während der Gesetzgeber im Zuge der MoPeG-Reform den notariellen Erwerb einer Immobilie durch eine GbR umfassend geregelt hat, zeigt das Urteil eine deutliche Regelungslücke, da keine ausdrücklichen Bestimmungen zu den Modalitäten des gesetzlichen Erwerbs existieren. Das verwundert, zählt doch gerade der Zuschlag nach § 90 ZVG im Zwangsversteigerungsverfahren in der Praxis zu den häufigsten Erwerbstatbeständen.

Denkt man die Wertung des Gerichts und des Gesetzgebers konsequent zu Ende, so folgt daraus, dass das Voreintragungserfordernis streng genommen bereits vor der Zulassung der GbR als Bieterin im Zwangsversteigerungsverfahren greifen müsste. Denn mit dem Zuschlag tritt ein rechtskräftiger Eigentumserwerb ein (§ 90 ZVG), sodass die nicht eingetragene GbR Ersteherin wird. Dieses Ergebnis würde aber regelmäßig den Schutzzweck des Voreintragungsgrundsatzes nach Art. 229 § 21 EGBGB und § 47 GBO n.F. unterlaufen. Zwar bedeutet die Registrierungspflicht des § 47 GBO n.F. für die GbR eine zusätzliche Hürde im Versteigerungsverfahren, in der Praxis dauert die Eintragung ins Gesellschaftsregister jedoch meist nur wenige Tage. Die damit verbundenen formalen Unannehmlichkeiten wiegen deutlich weniger schwer als die erheblichen materiell-rechtlichen Unsicherheiten, die entstehen, wenn aufgrund eines rechtskräftigen Zuschlags eine GbR Ersteherin wird, die mit der später einzutragenden GbR nicht mehr identisch ist. Gerade bei einem zwischenzeitlichen Gesellschafterwechsel stellt sich die Frage, wer die erforderliche Identitätserklärung abzugeben hat. Der vorherige Nachweis, dass die bei der Eintragung angemeldete GbR mit der Ersteher-GbR übereinstimmt, ist mehr als nur wünschenswert. Insoweit widerspricht der Zuschlag an eine nicht eingetragene GbR der Gesetzessystematik. 

Die Registrierung erweist sich daher zu Recht als wesentliche Zäsur für den Grundbuchvollzug. Folgerichtig muss das Voreintragungserfordernis bereits auf die Zulassung der GbR als Bieterin in der Zwangsversteigerung durchschlagen. In der Praxis versagen die Versteigerungsgerichte den Zuschlag ohnehin regelmäßig, wenn die GbR keinen Registrierungsnachweis erbringt; insoweit drängt sich der Eindruck planwidrigen Regelungslücke auf. Darüber hatte das OLG allerdings nicht zu befinden.

Die Entscheidung verdeutlicht, dass das mit dem MoPeG geltende Voreintragungserfordernis für GbR strikt und auch für den gesetzlichen Erwerb als konstitutive Erwerbsvoraussetzung zu beachten ist. Sie fügt sich damit in die höchstrichterliche Rechtsprechung ein, wonach für jede Übertragung von Rechten, die eine GbR innehat, eine Voreintragung der GbR erforderlich ist (BGH v. 03.07.2025 – V ZB 17/24). Insofern erstreckt sich das Voreintragungserfordernis bereits auf die Zulassung der GbR als Bieterin im Zwangsversteigerungsverfahren. Jedenfalls darf auch die Berichtigung des Grundbuchs nicht erfolgen, solange die GbR nicht eingetragen ist. Die Entscheidung stellt klar, dass sich auch der gesetzliche Eigentumserwerb nicht der vorgelagerten Publizitätslogik des MoPeG entzieht und deutet auf eine Entwicklung des Voreintragungserfordernisses vom Grundsatz zum uneingeschränkten Prinzip hin.

Für die Praxis folgt daraus wohl, dass bei allen Erwerbsvorgängen einer GbR – gleichgültig ob vertraglich oder gesetzlich – die frühzeitige Eintragung der Gesellschaft in das Gesellschaftsregister sicherzustellen ist. Andernfalls verbleibt das Verfahren in einer Schwebe, das Grundbuch wird unrichtig und ein Vollzug wird verhindert oder scheidet aus.