KG Berlin 1 W 50/21-230/21
Eintragung eines vorläufigen Umwandlungsverbots nach BauGB

Am 26.02.2019 fasste das Bezirksamt Neukölln von Berlin den Beschluss für die Aufstellung einer sozialen Erhaltungsverordnung. Diese soll der Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung i.S.d. § 172 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 BauGB im Gebiet G dienen, um die Erhaltungsziele bis zur Festlegung der Erhaltungsverordnung zu sichern. Der Beschluss wurde am 07.03.2019 im Amtsblatt von Berlin bekannt gemacht. Mit Schreiben vom selben Tag erklärte das Bezirksamt gegenüber der Eigentümerin eines Grundstücks im Gebiet G die vorläufige, bis zum 07.03.2020 befristete Untersagung der Begründung von Wohn- und Teileigentum aus (§ 172 Abs. 2 i.V.m. § 15 Abs. 1 S. 2 BauGB). Außerdem informierte das Bezirksamt das Grundbuchamt hiervon.

Am 08.04.2019 erklärte die Grundstückseigentümerin die Aufteilung des Grundstücks in Wohn- und Teileigentum. Dies wurde vom Grundbuchamt antragsgemäß am 24.06.2019 eingetragen und die im Beschlusseingang bezeichneten Wohnungsgrundbuchblätter angelegt. Gegen die Eintragung erhob das Bezirksamt am 28.01.2020 Widerspruch und beantragte die Löschung nach § 53 GBO. Das Grundbuchamt half der beschränkten Beschwerde nicht ab und die Beschwerde wurde vom Senat mit Beschluss vom 09.06.2020 zurückgewiesen.

Die Erhaltungsordnung „G“ trat am 04.03.2021 in Kraft. Der Beteiligte beantragte mit Schreiben vom 26.11.2020, die ausgesprochene Untersagung als eine zu seinen Gunsten ergangene relative Verfügungsbeschränkung einzutragen und die Umwandlung in Wohnungseigentum rückgängig zu machen. Diesen Antrag hat das Grundbuchamt zurückgewiesen. Die Frage, ob die Anlegung von Wohnungseigentum rechtswidrig gewesen ist, sei mit der Beschlussentscheidung vom 09.06.2020 abschließend geklärt worden. Der Beteiligte erhebt am 22.02.2021 Beschwerde.

Das Rechtsmittel ist zulässig, aber unbegründet. Beide Anträge des Beteiligten seien vom Grundbuchamt zu Recht zurückgewiesen worden, da ihnen Hindernisse entgegenstanden, von denen nicht zu erwarten sei, dass der Beteiligte sie nach einer Zwischenverfügung beheben könne.

Die vorläufige Untersagung sei eine relative Verfügungsbeschränkung gemäß §§ 135, 136 BGB, welche grundsätzlich eintragungsfähig sei. Allerdings seien die Voraussetzungen für die Eintragung der vorläufigen Untersagung nicht nachgewiesen. Es komme im vorliegenden Fall nur eine Grundbuchberichtigung aufgrund Unrichtigkeitsnachweises gemäß § 22 Abs. 1 GBO in Betracht, wofür der Beteiligte nicht den erforderlichen Nachweis erbracht hat. Der Eintragung stehe nicht bereits die Eintragung von Wohnungseigentum durch das Grundbuchamt entgegen. Die vorläufige Untersagung sei dadurch nicht gegenstandslos geworden. Vielmehr führt diese verbotswidrige Begründung des Wohnungseigentums dazu, dass es gegenüber der Gemeinde als Verbotsgeschützter relativ unwirksam sei. Die Eintragung der vorläufigen Untersagung diene, auch wenn sie bereits vor der Umwandlung vorgenommen wird, diese Rechtswirkungen für Dritte aus dem Grundbuch ersichtlich zu machen. Dadurch solle verhindert werden, dass die relative Unwirksamkeit im Wege des gutgläubigen Erwerbs nach § 135 Abs. 2, § 136 BGB gemäß § 892 Abs. 1 S. 2 BGB überwunden werden kann. Diesem Zweck könne die Eintragung auch noch nach der verbotswidrigen Begründung von Wohnungseigentum dienen.

Die relative Unwirksamkeit sei nicht dadurch entfallen, dass der Befristungszeitraum abgelaufen ist. Denn das vorläufige Verbot sei mit Wirksamwerden der Erhaltungsverordnung nahtlos in ein Verbot mit Erlaubnisvorbehalt übergegangen. Es widerspreche dabei dem Sinn und Zweck des Verfahrens, wenn bezüglich der Frage der Konvaleszenz lediglich auf die vorläufige Untersagung abgestellt werden würde. Es solle nämlich gerade nicht eine Legalisierung einer verbotswidrigen Umwandlung durch die Befristung der vorläufigen Untersagung herbeigeführt werden. Entgegen der Ansicht des Grundbuchamtes sei mit Inkrafttreten der Erhaltungsverordnung auch nicht das Eintragungserfordernis entbehrlich. Die Verordnung bewirke, dass die Begründung von Wohnungseigentum an zu Wohnzwecken zu dienen bestimmten Gebäuden nicht mehr ohne Genehmigung möglich ist. Der Beteiligte habe nicht nachgewiesen, dass die Verfügungsbeschränkung in Form der relativen Unwirksamkeit noch besteht. Den neuen im Grundbuch eingetragenen Eigentümern der Wohnungs- und Teileigentumsrechte sei grundsätzlich Gutgläubigkeit zu unterstellen, da sich zum Zeitpunkt des Erwerbs aus dem Grundbuch keine Verfügungsbeschränkung des Veräußerers ergab. Möglichkeiten für den Beteiligten, die Grundbuchunrichtigkeit nach § 22 Abs. 1 GBO zu beweisen, seien nicht ersichtlich.

Der Antrag auf Löschung der Umwandlung sei unbegründet, da die Voraussetzungen des § 53 GBO nicht vorliegen. Die Eintragung der Umwandlung sei nicht ihrem Inhalt nach unzulässig.

Eine durch die Gemeinde ausgesprochene vorübergehende Untersagung schützt lediglich die Gemeinde. Der Schutz gebührt somit nicht Dritten. Grundsätzlich sollte als Erwerber trotzdem unbedingt auf eventuelle im Grundbuch eingetragene Verfügungsverbote oder -beschränkungen geachtet werden, damit das Rechtsgeschäft nicht wegen Bösgläubigkeit unwirksam und das Grundbuch tatsächlich unrichtig ist.