OLG München 34 Wx 234/24e
Erfordernis der Voreintragung einer GbR im Gesellschaftsregister

Streitgegenstand ist die Löschung eines Bauverbots im Grundbuch, das seit 1927 als Grunddienstbarkeit auf zwei Grundstücken lastet. Die Beteiligte zu 1 ist als Eigentümerin zweier Flurstücke im Grundbuch eingetragen. Auf diesen ist ein Bauverbot zugunsten des Grundstücks der Beteiligten zu 2 – einer GbR bestehend aus zwei Gesellschaftern – eingetragen. Die beiden Gesellschafter beantragten am 03.05. bzw. 13.05.2024 die Löschung der Bauverbote im Grundbuch. Die Löschung wurde vom Grundbuchamt jedoch abgelehnt, weil die GbR nicht im Gesellschaftsregister eingetragen ist (§ 47 II GBO i.V.m. Art. 229 § 21 I EGBGB). Für eine Löschung sei eine Voreintragung der GbR im Gesellschaftsregister notwendig. Ein Versuch, die Belastung durch eine pfandfreie Abschreibung nach § 1026 BGB zu entfernen, scheiterte ebenfalls. Nach mehreren erfolglosen Anträgen und Beschwerden, reichte der Urkundsnotar im Namen der Beteiligten zu 2 eine Beschwerde beim OLG ein.

Die zulässige Beschwerde ist erfolglos. 

Die Beschwerde ist statthaft (§ 71 I GBO) und durfte vom Urkundsnotar eingereicht werden, da dieser bereits die Beantragung der Eintragung übernommen hat (§ 15 II GBO).

Die Beschwerde ist allerdings ohne Erfolg, da eine Berichtigung nach § 22 I GBO voraussetzt, dass eine Berichtigungsbewilligung (1) sowie ein Nachweis der Unrichtigkeit vorliegt (2).

(1) Die vorliegende Berichtigungsbewilligung ist nicht ausreichend. Entsprechend Art. 229 § 21 I EGBGB ist die Voreintragung der Bet. zu 2 im Gesellschaftsregister notwendig, bevor die Eintragung, die Rechte der GbR betrifft, im Grundbuch erfolgen kann. Zu solchen Eintragungen zählt gem. § 46 I GBO auch die Löschung eines Rechts. Da diese Voraussetzung vorliegend nicht erfüllt ist, ist eine Eintragung oder Löschung ausgeschlossen. Die Ausnahmeregel des Art. 229 § 21 IV EGBGB ist nicht anwendbar, da der Antrag erst nach dem 01.01.2024 eingereicht wurde. Eine analoge Anwendung des § 40 GBO zur Vermeidung der Voreintragungspflicht scheidet aus, da der Gesetzgeber bewusst auf eine Ausnahme verzichtet hat. Auch eine teleologische Reduktion kommt aufgrund des abschließenden Charakters der Ausnahmevorschriften des Art. 229 § 21 IV EGBGB nicht in Frage. Zudem entspricht die Bewilligungsbefugnis der Beteiligten nicht in der nach § 29 GBO erforderlichen Form. Seit der Aufhebung von § 899a BGB zum 31.12.2023 und der folgenden Neufassung entfällt die frühere Vermutung zur Gesellschafterstellung im Grundbuch (§ 47 II 1 GBO a.F.). Die Bewilligungsbefugnis kann somit nur noch durch die Eintragung im Gesellschaftsregister nachgewiesen werden.

(2) Darüber hinaus wurde auch kein Nachweis der Unrichtigkeit geführt. Das Grundbuch gilt als unrichtig, wenn es nicht die tatsächliche Rechtslage wiedergibt. Der Nachweis dieser Unrichtigkeit unterliegt strengen Anforderungen, sodass eine bloße Wahrscheinlichkeit nicht genügt. Er ist grundsätzlich entsprechend der Form des § 29 Abs. 1 Satz 2 GBO erfolgen, auch wenn dies im Einzelfall mit erheblichem Aufwand verbunden ist. Falls erforderlich, ist eine Bewilligung gerichtlich zu erwirken. Die Beteiligten haben klargestellt, dass sie sich nicht mehr auf § 1026 BGB berufen. Nach Auffassung des Senats gibt es im Übrigen auch keine Hinweise darauf, dass bei der Belastung der Grundstücke ein beschränkter Nutzungsbereich festgelegt wurde. Auch nach § 1019 BGB konnte die Unrichtigkeit nicht nachgewiesen werden. Nach § 1019 S. 1 BGB kann eine Grunddienstbarkeit nur in einer Belastung bestehen, die für die Benutzung des berechtigten Grundstücks vorteilhaft ist. Ein dauerhafter Wegfall dieses Vorteils würde ein Erlöschen der Grunddienstbarkeit begründen. Dies müsste nach § 29 GBO nachgewiesen werden. Im vorliegenden Fall fehlt der Nachweis, dass die Dienstbarkeit im Zusammenhang mit der aufgegebenen Bahntrasse stand. Die Urkunde vom 16.11.1927 liefert hierfür keine ausreichenden Anhaltspunkte. Allein die Tatsache, dass die Reichseisenbahn Vertragspartei und Eigentümerin des herrschenden Grundstücks war, lässt zudem nicht zwingend darauf schließen, dass die Grunddienstbarkeit der Funktion der Bahnstrecke dienen sollte. Zwar wurde im Zuge der Bestellung der Grunddienstbarkeit ein Grundstückstausch vorgenommen, jedoch geht aus den Unterlagen nicht hervor, dass das Bauverbot auf den übertragenen Flächen explizit „für Zwecke der Reichseisenbahnen“ oder in Zusammenhang mit der Bahntrasse angeordnet wurde. Die räumliche Entfernung der Grundstücke allein begründet keinen Vorteilswegfall. Der Nachweis der ehemaligen und aktuellen Zuschnitte der Grundstücke sowie der lokalen Gegebenheiten gemäß § 29 GBO fehlt. Zudem ist der Vorteil nicht unbedingt von einer räumlichen Nähe abhängig. Auch die angeführte Löschungsbewilligung ist unbelegt, da nicht nachgewiesen wurde, dass sie von der Bet. zu 2 stammt. Zudem könnte sie aus anderen Gründen als dem Wegfall des Vorteils erfolgt sein.
 

Mit dieser Entscheidung verfestigte sich erneut die Ansicht, dass vom doppelten Voreintragungserfordernis der GbR grundsätzlich keine Ausnahmen gemacht werden dürfen. Seit dem01.01.2024 ist daher auch für die Löschung eines zugunsten einer GbR eingetragenen Rechts eine Voreintragung der Gesellschaft im Gesellschaftsregister erforderlich (§ 47 II GBO i.V.m. Art. 229 § 21 I EGBGB). Ohne diese Voreintragung kann keine Eintragung oder Löschung im Grundbuch erfolgen.