BGH V ZR 75/15
Erwerb eines externen Grundstücks durch Wohnungseigentümergemeinschaft möglich

Die Parteien sind Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Das zugehörige Grundstück umfasst 31 Wohneinheiten, aber nur sechs Pkw-Stellplätze, die die teilende Grundstückseigentümerin in der Teilungserklärung aus dem Jahr 1982 den Wohnungen Nr. 26 bis 31 zugeordnet hatte. Den Wohnungen Nr. 1 bis 25 waren Pkw-Stellplätze auf dem Nachbargrundstück zugeordnet, das ursprünglich ebenfalls im Eigentum der teilenden Grundstückseigentümerin stand. Insoweit hatte sie sich durch Baulast öffentlich-rechtlich verpflichtet, die Stellplätze der Wohnungseigentümergemeinschaft zur Verfügung zu stellen. Nach einem Wechsel in der Eigentümerstellung hinsichtlich des Nachbargrundstücks weigerte sich die neue Eigentümerin, der Wohnungseigentümergemeinschaft die Nutzung der auf dem Grundstück befindlichen Parkplätze unentgeltlich zu ermöglich.
Die Wohnungseigentümer beschlossen daraufhin mit Stimmenmehrheit den Erwerb des Nachbargrundstücks durch die Wohnungseigentümergemeinschaft zu einem Kaufpreis von maximal 75.000 €. Dieser sollte in Höhe von 15 % von allen Wohnungseigentümern, in Höhe von 85 % von den Eigentümern der Wohnungen Nr. 1 bis 25 getragen werden.

Die von einer Wohnungseigentümerin gegen den Beschluss erhobene Anfechtungsklage wurde in erster Instanz abgewiesen. Die dagegen gerichtete Berufung wurde vom Landgericht zurückgewiesen. Die Klägerin ging in Revision.

Die Revision blieb erfolglos.

Der BGH hat festgestellt, dass Wohnungseigentümer grundsätzlich den Erwerb eines Grundstücks durch die Wohnungseigentümergemeinschaft als teilrechtsfähigen Verband beschließen können.
Weder fehlt es ihnen an der erforderlichen Beschlusskompetenz, noch widerspricht der Erwerb des Nachbargrundstücks einer ordnungsgemäßen Verwaltung. Die betreffende Fläche hatte nämlich von Beginn an eine dienende und auf Dauer angelegte Funktion für die Wohnungseigentümergemeinschaft, da sie als Stellplatzfläche fungierte und – über die Baulast – die Erfüllung des nach öffentlichem Recht erforderlichen Stellplatznachweises sicherstellte. Der Erwerb des Grundstücks erfolgte lediglich zum Zwecke der Aufrechterhaltung dieser Funktion.

Der gewählte Kostenverteilungsschlüssel entspricht ebenfalls ordnungsgemäßer Verwaltung. Es ist sach- und ermessensgerecht, sich insoweit am Nutzungsvorteil für den jeweiligen Wohnungseigentümer zu orientieren.

Dass eine Wohnungseigentümergemeinschaft im Grundsatz dazu befähigt ist, Immobilien zu erwerben, ergibt sich aus § 10 Abs. 6 Satz 1 WEG.

Fraglich ist aber, unter welchen Voraussetzungen ein entsprechender Erwerb ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht und daher lediglich mehrheitlich beschlossen werden muss. Andernfalls ist Einstimmigkeit der Wohnungseigentümer erforderlich.

Die bisher ergangene Rechtsprechung zum Erwerb externer Immobilien durch eine Wohnungseigentümergemeinschaft verlangte insoweit einen engen räumlichen und wirtschaftlichen Zusammenhang. Daran anknüpfend stellt der BGH mit vorliegender Entscheidung fest, dass es maßgeblich auf den Zweck der betreffenden Grundstücksflächen ankommt. Erfüllte ein Objekt über einen langen Zeitraum eine bestimmte Funktion für die Wohnungseigentümergemeinschaft und dient der beschlossene Erwerb der Aufrechterhaltung dieser Beziehung, so entspricht der Beschluss in aller Regel ordnungsgemäßer Verwaltung.