BGH V ZR 119/20
Kaufentscheidung aufgrund einer öffentlichen Äußerung des Verkäufers

Der Beklagte zu 2 ist der Gesellschafter der Beklagten zu 1. Die Käuferin (Drittwiderbeklagte) erwarb mit notariellem Kaufvertrag vom 23.10.2015 von der Beklagten zu 1 zwei jeweils mit einem Mehrfamilienhaus bebaute Grundstücke unter Ausschluss der Haftung für Sachmängel. Der Kaufvertrag legt auch fest, dass das Objekt seit ca. drei Jahren entmietet und ohne Heizung sei und dass pro Gebäude vier Wohneinheiten genehmigungsfähig seien, was der Käuferin auch bekannt sei.

Das Kaufobjekt wurde in einem Exposé als „solide (…) Wohnanalage zum Sanieren oder Neuentwickeln“, bestehend aus zwei Mehrfamilienhäusern, die über acht bezugsfreie Wohneinheiten zuzüglich Ausbaureserve im Dachgeschoss verfügten, beschrieben. Die Käuferin erklärte mit einer E-Mail vom 11.10.2015 gegenüber dem Nebenintervenienten (Makler), dass sie das Objekt erwerben wolle. Die Käuferin hatte das Objekt zuvor besichtigt. Der Makler teilte der Käuferin am 14.10.2015 mit, dass die Eigentümerin das Kaufangebot angenommen habe. Daraufhin übersandte er ihr auch das Exposé und eine Visualisierung der ursprünglich von der Beklagten zu 1 geplanten Umbaumaßnahme. Hierzu ist im August 2012 eine Baugenehmigung erteilt worden, welche inzwischen abgelaufen ist und wovon die Käuferin Kenntnis hatte.

Die Klägerin verlangt aus einem abgetretenen Recht der Käuferin von den Beklagten Schadensersatz in Höhe von 600.000 Euro. Die Angaben im Exposé und der visualisierten Umbaumaßnahme seien bewusst wahrheitswidrig erteilt worden, weil der Beklagte zu 2 bereits Anfang 2015 informiert worden sei, dass die Umbaumaßnahme so nicht mehr genehmigungsfähig sei. Die Klage und die Berufung waren erfolglos. Die Klägerin legt Revision ein.

Die Revision ist zulässig und begründet und hat damit Erfolg.

Zutreffend nehme das Berufungsgericht an, dass die Regelung in dem Kaufvertrag über die begrenzte Anzahl an genehmigungsfähigen Wohneinheiten keine Beschaffenheitsvereinbarung darstelle. Allerdings bestehe entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts ein Anspruch auf Schadensersatz gemäß § 434 Abs. 1 S. 3, § 437 Nr. 3, § 281 Abs. 1 S. 1, § 280 Abs. 1, 3 BGB i.V.m. § 398 BGB. Zu den Angaben, die der Käufer nach § 434 Abs. 1 S. 3 BGB nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers erwarten dürfe, zählen auch solche Angaben in einem Exposé. Zugunsten der Klägerin sei zudem zu unterstellen, dass aus objektiver Sicht erwartet werden konnte, dass sie das Kaufobjekt entsprechend der Visualisierung sanieren konnte. Rechtsfehlerhaft sei hingegen die Annahme des Gerichts, der Inhalt der Visualisierung habe die Kaufentscheidung der Käuferin nicht beeinflusst, weil diese bereits vor der Übersendung der Visualisierung entschlossen war das Objekt zu erwerben. Der Beweis, dass eine öffentliche Äußerung des Verkäufers die Willensbildung des Käufers nicht maßgeblich beeinflussen konnte, liege beim Verkäufer und sei mehr als nur der Beweis fehlender Kausalität. Für eine Beeinflussung der Kaufentscheidung genüge es, dass der Käufer die öffentliche Äußerung in seine Abwägung für und gegen den Kauf einbezogen habe. Eine Ablehnung dessen könne etwa dann angenommen werden, wenn die öffentliche Äußerung bei Vertragsschluss noch nicht vorlag. Mit der Kaufentscheidung i.S.d. § 434 Abs. 1 S. 3 HS 2 BGB sei der Abschluss des Kaufvertrages gemeint, mithin die notarielle Beurkundung des Kaufvertrages am 23.10.2015, denn die Parteien haben bis zum Vertragsschluss die Möglichkeit vom Vertrag Abstand zu nehmen. Daher seien auch die Angaben in der Visualisierung, die nach der E-Mail der Käuferin am 11.10.2015 übersandt wurden, geeignet, ihre Kaufentscheidung zu beeinflussen. Darüber hinaus könne die Käuferin nach den Angaben im Exposé auch erwarten, dass das Objekt tatsächlich sanierungsfähig ist.

Außerdem seien die Erwägungen des Gerichts dahingehend rechtsfehlerhaft, dass der Anspruch auf Schadensersatz gegen die Beklagte zu 1 unter dem Gesichtspunkt des Verschuldens bei Vertragsschluss (§§ 280 Abs. 1, 311 Abs. 2, 3, 241 Abs. 2 BGB i.V.m. § 398 BGB) verneint werde. Die Kausalität müsse zwischen der Pflichtverletzung und dem Vertragsschluss bestehen. Dabei könne ein Käufer im Falle eines Grundstückskaufvertrags bis zur notariellen Beurkundung von einer vorherigen Kaufentscheidung wieder Abstand nehmen. Aus denselben Gründen könne auch ein Anspruch gemäß §§ 826, 823 Abs. 2 BGB i.V.m. § 263 StGB, § 398 BGB nicht abgelehnt werden.

Bei einem Grundstückskaufvertrag sind die Parteien erst mit der notariellen Beurkundung des Kaufvertrages an ihre Vereinbarungen gebunden. Daher sollten dem Käufer alle relevanten Informationen zu dem Kaufobjekt mitgeteilt werden, die den Käufer bei seiner Kaufentscheidung beeinflussen könnte. Ansonsten riskiert der Verkäufer einen Schadensersatzanspruch wegen des Verschweigens relevanter Informationen. Zudem gilt ein Exposé als öffentliche Äußerung i.S.d. des Sachmängelgewährleistungsrechts, weshalb Angaben in einem Exposé unbedingt dahingehend auf Richtigkeit zu überprüfen seien, wie sie von einem objektiven Dritten verstanden werden können und was der Käufer daher erwarten darf.