LG Bochum 10 S 41/25
Kündigung eines Mietvertrags durch eine vermietende eGbR wegen Eigenbedarfs eines Gesellschafters

Der Beklagte bewohnt aufgrund eines Mietvertrages aus dem Jahr 1989 zusammen mit seiner Ehefrau die Wohnung, welche Teil der Immobilie ist, die im Jahr 2023 durch die Klägerin erworben wurde. Anschließend erfolgten 2024 die Eintragung der Klägerin als Eigentümerin im Grundbuch und die Eintragung der Klägerin in das Gesellschaftsregister. Mit Schreiben vom 03.05.2024 kündigte die Klägerin, bei der es sich um eine eGbR handelt, vertreten durch ihre Prozessbevollmächtigten das Mietverhältnis zum 31.01.2025. Begründet wurde die Kündigung mit dem Eigenbedarf der beiden Gesellschafter, welche zudem verheiratet waren. Aufgrund von ehelichen Differenzen benötige der Ehemann eine eigene Wohnung. Nachdem der Beklagte der Kündigung widersprach, klagte die Klägerin erstinstanzlich auf Räumung und Herausgabe der Wohnung durch den Beklagten. Dagegen wandte der Beklagte unter anderem ein, dass die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn aufgrund gesundheitlicher Beeinträchtigungen eine unzumutbare Härte darstellen würde. Die Klage wurde vom Amtsgericht abgewiesen, da bei der Klägerin kein berechtigtes Interesse im Sinne von § 573 II Nr. 2 BGB bestehe. Die Klägerin als rechtsfähige Gesellschaft habe keinen eigenen Wohnbedarf und keine Angehörige, für die sie die Räume als Wohnung benötigen könne. Auch eine analoge Anwendung käme aufgrund der Stellung der rechtsfähigen eGbR nicht in Betracht. Die Klägerin legt hiergegen Berufung ein und begehrt die Räumung und Herausgabe der vom Beklagten bewohnten Wohnung.

Die Berufung sei rechtmäßig und begründet. Die Klägerin habe einen Anspruch gemäß § 546 Abs. 1 BGB. Durch die Kündigung vom 03.05.2024 sei das Mietverhältnis zwischen den Parteien wirksam beendet worden, da die Klägerin aktivlegitimiert sei und die Kündigung vom 03.05.2024 wirksam erklärt habe. Die Eintragung der eGbR habe an der Identität der Vermieterin nichts geändert, sondern diene der Erfüllung der Verpflichtung aus § 707a Abs. 2 BGB den Namenszusatz „eingetragene Gesellschaft bürgerlichen Rechts“ oder „eGbR“ zu führen, ohne dass eine neue Gesellschaft geschaffen werden sollte. Der Verstoß gegen diese Verpflichtung in der dem Kündigungsschreiben beigefügten Vollmacht stehe der Wirksamkeit der erklärten Kündigung weder generell noch aufgrund der Umstände des Einzelfalls mangels ausdrücklicher Rechtsfolge entgegen. Darüber hinaus sei die Kündigung auch formell wirksam, weil das Kündigungsschreiben der Klägerin vom 03.05.2024 den Anforderungen des § 573 Abs. 3 S. 1 BGB genüge. Die Wirksamkeit einer Kündigungserklärung setze voraus, dass die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses in dem Kündigungsschreiben angegeben sind. Der Zweck dieser Vorschrift bestehe darin, dem Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen und ihn dadurch in die Lage zu versetzen, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen. Diesem Zweck werde im Allgemeinen Genüge getan, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden könne. Im Falle einer Eigenbedarfskündigung reiche dabei grundsätzlich die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat, aus. Diesen Anforderungen werde das vorbezeichnete Kündigungsschreiben gerecht. Nach § 573 Abs. 1 S. 1 BGB könne der Vermieter das Mietverhältnis ordentlich nur kündigen, wenn er an dessen Beendigung ein berechtigtes Interesse wie beispielsweise gem. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ein Eigenbedarf des Vermieters, seiner Familienangehörigen oder Angehöriger seines Haushaltes habe. Die Klägerin dürfe sich vorliegend auf den Eigenbedarf ihres Gesellschafters berufen. Es sei umstritten, ob einer vermietenden eGbR die Möglichkeit zustehe, welche einer vermietenden GbR vor Inkrafttreten des MoPeG nach höchstrichterlicher Rechtsprechung in analoger Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB zustand, wegen Eigenbedarfs eines Gesellschafters ein Mietverhältnis zu kündigen. Zwar argumentiere eine Auffassung in der Literatur, die Änderungen durch das MoPeG ließen keinen Raum mehr für die analoge Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB bei Eigenbedarf eines Gesellschafters der rechtsfähigen GbR. Durch die Möglichkeit der Eintragung ähnele sie der Personenhandelsgesellschaft und unterscheide sich daher weit mehr von der Bruchteilsgemeinschaft als es der BGH in seiner Entscheidung zur Eigenbedarfskündigung der Gesellschaft für einzelne Gesellschafter zugrunde gelegt hatte. Der BGH habe entscheidend darauf abgestellt, dass die GbR lediglich „teilrechtsfähig“ und deshalb nicht vollständig von ihren Mitgliedern entkoppelt sei. Die Rechtsfähigkeit werde nicht mehr den „Gesellschaftern in ihrer Verbundenheit“ zugewiesen, sondern der Gesellschaft als solcher. Zudem sei das Gesellschaftsvermögen gegenüber den Gesellschaftern vollständig verselbstständigt. Daher ließe sich keine Gleichstellung mit der Miteigentümer- oder Erbengemeinschaft aufrechterhalten. Wer, um die Vorteile der form- und grunderwerbsteuerfreien Übertragung von Gesellschaftsantielen willen, eine GbR und keine Miteigentümergemeinschaft verwende, könne im Gegenzug auch nicht die Vorteile eines Eigenbedarfs der Gesellschafter in Anspruch nehmen. Zudem habe sich die rechtsfähige GbR weitreichend von ihren Gesellschaftern entkoppelt. Auch werde angeführt, wenn der Gesetzgeber ein Eigenbedarfskündigungsrecht wegen privaten Wohnbedarfs der Gesellschafter einer GbR habe zuerkennen wollen, hätte es sich angeboten, derartiges zu regeln. Allerdings sei der Gegenansicht zu folgen, welche sich für die Fortgeltung der Analogie ausspricht. Das MoPeG habe in erster Linie die richterlich erfolgte Anerkennung der Rechtsfähigkeit der GbR in das geschriebene Recht übernommen, die Auswirkungen auf das Mietrecht seien im Zweifel gering. In der Gesetzesbegründung des MoPeG finden sich laut dem LG auch keine Hinweise für eine Berücksichtigung der mietrechtlichen Situation der GbR seitens des Gesetzgebers. Insbesondere spreche es für eine Beibehaltung der Analogie, dass § 577a Abs. 1 a BGB beibehalten worden sei, welcher weiterhin die Möglichkeit der Eigenbedarfskündigung einer Personengesellschaft voraussetze. Teilweise werde angeführt, es bleibe ein Analogieproblem, ob eine Vermieter-GbR sich auf den Eigenbedarf ihrer Gesellschafter gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB berufen könne. Hierfür sei nicht die Rechtsfähigkeit der Gesellschaft entscheidend, sondern Zweck und Struktur der konkreten Gesellschaft. Richte sich ihr Zweck auf das Halten und Verwalten eines Wohnhauses im Interesse der unter sich persönlich verbundenen Gesellschafter, so stehe der Analogie nichts entgegen. Der Analogiebereich werde erst überschritten, wenn es um eine GbR gehe, die von einer Vielzahl untereinander nicht verbundener Personen als Immobilienfonds zum Zweck der Kapitalanlage gegründet worden sei, oder wenn die Gesellschaft (frei-)berufliche oder gewerbliche Zwecke verfolge und das von ihr gehaltene Wohnhaus kein für diese Zwecke zentrales Aktivum bilde. Das MoPeG habe an diesen Grundsätzen nichts Prinzipielles geändert, da für den Analogieschluss nur die persönliche Verbundenheit unter den Gesellschaftern entscheidend sei. Nach Ansicht des LG liege bezogen auf die streitige Rechtsfrage nach wie vor eine planwidrige Regelungslücke mit ähnlicher Interessenlage vor. Die Annäherung der GbR durch das MoPeG an die Personenhandelsgesellschaften spreche nicht gegen eine fortdauernde analoge Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Bereits zuvor sei die Rechtsfähigkeit der GbR höchstrichterlich anerkannt und das Vermögen als praktisch vollständig verselbstständigt behandelt worden. Zudem werde an der akzessorischen Haftung der Gesellschafter weiterhin festgehalten. Die Punkte, in denen die GbR anderen juristischen Personen angenähert wurde, beträfen einzig gesellschaftsrechtliche Details und hätten keinerlei Bezug zu spezifisch mietrechtlichen Fragen. Die Möglichkeit der Eintragung in ein Gesellschaftsregister solle lediglich der Transparenz und dem Schutz des Rechtsverkehrs dienen. Die Klägerin habe auch ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses gemäß § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB, da sie ihr berechtigtes Interesse in Form des Eigenbedarfes glaubhaft gemacht habe. Der Beklagte könne sich schließlich auch nicht auf einen Härteeinwand nach § 574 Abs. 1 S. 1 BGB berufen. Nach der ständigen Rechtsprechung kommen laut LG nur solche für den Mieter mit einem Umzug verbundenen Nachteile als Härtegründe in Betracht, die sich von den mit einem Wohnungswechsel typischerweise verbundenen Unannehmlichkeiten deutlich abheben. Ein Fall der Räumungsunfähigkeit liege vor, wenn der Mieter auf Grund seines körperlichen oder geistigen Zustands nicht in der Lage ist, eine Ersatzwohnung zu finden und dorthin umzuziehen oder wenn der Gesundheitszustand oder die allgemeine Lebenssituation des Mieters durch den Umzug erheblich verschlechtert würden. Allerdings habe der Beklagte nichts vorgetragen, was einen solchen Härtefall ersichtlich mache. Der Beklagte wurde verurteilt die Wohnung zu räumen und an die Klägerin herauszugeben. Die Revision wurde wegen grundsätzlicher Bedeutung und zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung zugelassen.

Das Urteil befasst sich mit einer in der Literatur viel diskutierten Problematik. Nach Auffassung des LG Bochum kann auch die vermietende eGbR eine Kündig mit dem Eigenbedarf ihrer Gesellschafter begründen. Es bleibt insofern allerdings abzuwarten, welche Auffassung der BGH vertritt, sollte die zugelassene Revision eingelegt werden.