OLG Köln 2 Wx 98/24
Verfahren bei „isolierter“ Richtigstellung der GbR-Bezeichnung im Grundbuch nach erfolgter Eintragung im Gesellschaftsregister

Die Gesellschaft bürgerlichen Rechts „G. L. N01 GbR“ ist seit dem 13.09.2021 als Eigentümerin eines Grundstücks im Grundbuch eingetragen sowie als deren vertretungsberechtigte Gesellschafter A und V.

Mit notarieller Urkunde vom 09.04.2024 meldeten die Gesellschafter die Gesellschaft unter der neuen Bezeichnung „G. L. N01 eGbR“ zur Eintragung ins Gesellschaftsregister an. In derselben Urkunde erteilten sie dem Notar eine – gegenüber dem Grundbuchamt ausdrücklich unbeschränkte – Vollmacht, nach erfolgter Eintragung die eGbR zu bezeichnen und die Identität der Gesellschaft zu bestätigen. Nach der Registereintragung erstellte der Notar eine Eigenurkunde, in der er die Identität der im Grundbuch eingetragenen Gesellschaft mit der neuen eGbR bestätigte und die Richtigstellung des Eigentümers im Grundbuch bewilligte.

Das Grundbuchamt beanstandete mit Zwischenverfügung vom 28.05.2024, dass die Vollmacht des Notars sich nicht auf die Bewilligung der Richtigstellung des Grundbuchs beziehe. Es verlangte die Bewilligung der im Grundbuch eingetragenen Gesellschafter sowie die Zustimmung der neu eingetragenen eGbR. Hiergegen legten die Beteiligten am 13.06.2024 Beschwerde ein. Das Grundbuchamt half der Beschwerde nicht ab und legte die Sache dem Oberlandesgericht vor.

Die Beschwerde ist erfolgreich und führt zur Aufhebung der Zwischenverfügung.

Zunächst stellt das OLG Köln – in Übereinstimmung mit der Vorinstanz – fest, dass für die begehrte Eintragung die Bewilligung der im Grundbuch eingetragenen Gesellschafter und die Zustimmung der im Grundbuch einzutragenden, im Gesellschaftsregister verzeichneten eGbR durch ihre vertretungsberechtigten Gesellschafter erforderlich sei. 

Zwar unterliege die bloße Richtigstellung des Grundbuchs – z.B. im Falle einer identitätswahrenden Namensänderung –als Amtsverfahren grundsätzlich nicht den §§ 13 ff. GBO. Denn mangels Vorliegens einer rechtsändernden Verfügung handle es sich nicht um eine Eintragung, die ein Recht der Gesellschaft „betrifft“ im Sinne des Art. 229 § 21 Abs. 1 EGBGB. Dennoch finde Art. 229 § 21 Abs. 3 EGBGB auch auf die „isolierte“ – also die nicht mit einer Verfügung über ein Recht verbundene – Richtigstellung im Grundbuch nach Eintragung im Gesellschaftsregister Anwendung. Dies ergebe sich aus der Gesetzesbegründung (BT-Drs. 19/27635, S. 216 f.).

In der Gesetzesbegründung heißt es zusammengefasst, dass eine „isolierte Umfirmierung“ – entsprechend der Rechtsprechung zur Namensberichtigung bei Umwandlung einer GbR in eine OHG – im Wege der nicht formalisierten Richtigstellung im Grundbuch eingetragen werden könne. Allerdings müsse das Grundbuchamt von Amts wegen prüfen, ob die im Gesellschaftsregister eingetragene Gesellschaft mit der im Grundbuch eingetragenen identisch ist, um zu verhindern, dass der neuen Gesellschaft Rechte am Grundstück aufgedrängt werden. Daher sei nach Art. 229 § 21 Abs. 3 EGBGB zu verfahren, sodass neben der Bewilligung der im Grundbuch eingetragenen Gesellschafter auch die Zustimmung der einzutragenden Gesellschaft nach § 22 Abs. 2 GBO erforderlich sei.

Nach Auffassung des Senats sei im vorliegend Fall der Vollmachtserteilung an den Notar jedoch die Bevollmächtigung zur Bewilligung sowie zur Zustimmung im Wege der Auslegung zu entnehmen. Dabei sei unschädlich, dass sich der Wortlaut der Vollmachtserklärung nur auf eine Ermächtigung zur Bestätigung der Identität der Gesellschaften beziehe. Denn die Erklärung sei ersichtlich darauf gerichtet, die Richtigstellung der grundbuchlichen Eintragung der GbR nach deren Eintragung im Gesellschaftsregister zu erreichen. Ein anderer Verwendungszweck erscheine fernliegend, insbesondere da die Vollmacht gegenüber dem Grundbuchamt unbeschränkt sei. Dies lege nahe, dass mit der Vollmacht die Voraussetzungen des Art. 229 § 21 Abs. 3 EGBGB für eine Richtigstellung im Grundbuch geschaffen werden sollten.
 

Mit Inkrafttreten des MoPeG zum 01.01.2024 dürfen Eintragungen im Grundbuch, die das Recht einer GbR betreffen, nur noch vorgenommen werden, wenn die GbR zuvor in das Gesellschaftsregister eingetragen und das Grundbuch entsprechend richtiggestellt wurde (Art. 229 § 21 Abs. 1 EGBGB). Das Verfahren zur Richtigstellung des Grundbuchs entspricht dem Verfahren zur Grundbuchberichtigung, sodass die Bewilligung der Gesellschafter, die nach der alten Rechtslage im Grundbuch eingetragen waren, erforderlich ist (Art. 229 § 21 Abs. 3 S. 1 und 2 Hs. 1 EGBGB). Soll die eGbR als Eigentümerin oder Erbbauberechtigte im Grundbuch eingetragen werden, muss zusätzlich auch diese ihre Zustimmung erteilen (Art. 229 § 21 Abs. 3 S. 2 Hs. 2 EGBGB, § 22 Abs. 2 GBO). Nach Auffassung des OLG Köln ist dieses Verfahren auch auf die „isolierte“ Umfirmierung der GbR im Grundbuch anzuwenden.

Die Frage, ob das in Art. 229 § 21 Abs. 1 EGBGB geregelte „doppelte Voreintragungserfordernis“ (Gesellschaftsregister und Grundbuch) in einem einzigen Notartermin erledigt werden kann, wird unterschiedlich beurteilt. Einige Grundbuchämter halten zwei Termine für erforderlich: einen zur Anmeldung im Gesellschaftsregister und einen weiteren für die Beurkundung der Bewilligung und Zustimmung. Mit der vom OLG Köln für zulässig erachteten „Vollmachtlösung“ kann ein Termin ausreichen. Das OLG München (v. 20.08.2024 – 34 Wx 192/24) hielt bereits die Abgabe der Erklärungen vor Eintragung zusammen mit einer späteren Identitätsbescheinigung für ausreichend.