OLG Dresden 12 U 178/25
Wirksamkeit des Übergangs eines Mietvertrages auf Vermieterseite auf einen anderen Rechtsträger im Wege der Ausgliederung

Die Beklagte zu 1, eine OHG, betreibt in angemieteten Geschäftsräumen des Leipziger Bahnhofs ein Franchise-Schnellrestaurant. Grundlage ist ein im Jahr 2011 mit der damaligen Vermieterin, vertreten durch die E-Projektmanagement GmbH & Co. KG (im Folgenden: E-PM), geschlossener Mietvertrag. Die Beklagten zu 2 und 3 sind persönlich haftende Gesellschafter der OHG (§ 126 S. 1 HGB).

Zusätzlich vereinbarte die Beklagte zu 1 mit der E-PM die Teilnahme an einer Werbegemeinschaft sowie eine gesonderte Vereinbarung über die Umlage centerbezogener Nebenkosten, insbesondere für Betrieb, Reinigung und Instandhaltung gemeinschaftlicher Anlagen und Einrichtungen.

Die E-PM und die Klägerin schlossen im Dezember 2020 einen Ausgliederungs- und Übernahmevertrag, wonach ein Teil des Vermögens der E-PM (der Teilbetrieb „MP“) als Gesamtheit im Wege der Umwandlung durch Ausgliederung auf die Klägerin als übernehmenden Rechtsträger übertragen wurde. Die Eintragung der Ausgliederung im Handelsregister erfolgte im Mai 2021. 

Die Klägerin verlangt von den Beklagten nun als Rechtsnachfolgerin für mehrere Zeiträume zwischen 2019 und 2022 die Zahlung rückständiger Werbebeiträge sowie Nachforderungen aus centerbezogenen Nebenkosten. Als Begründung führt sie an, dass die genannten Vertragsverhältnisse als Bestandteil dieses Teilbetriebs im Wege partieller Gesamtrechtsnachfolge auf sie übergegangen seien und sie daher aktivlegitimiert sei.

Die Beklagten stellen insbesondere die Aktivlegitimation der Klägerin in Abrede. Ein Übergang der Vertragsverhältnisse ohne Zustimmung der Mieterin sei unzulässig. Zudem seien die Verträge nicht dem ausgegliederten Teilbetrieb zuzuordnen. 

Das Landgericht gab der Klage statt; hiergegen richtet sich die Berufung der Beklagten.

Die Berufung ist unbegründet. Das Landgericht habe zutreffend erkannt, dass die aktivlegitimierte Klägerin gegen die Bekl. zu 1) für den streitgegenständlichen Zeitraum einen Anspruch auf Zahlung der rückständigen Werbebeiträge sowie der Nachforderungen aus centerbezogenen Nebenkosten. 

Für diese Verbindlichkeiten der Bekl. zu 1) haften die Bekl. zu 2). und 3) gem. § 126 S. 1 HGB als die persönlich haftenden Gesellschafter. Allerdings führe die akzessorische Haftung der Gesellschafter für die Gesellschaft nicht zur Gesamtschuld, da es an der erforderlichen Gleichstufigkeit der Haftung fehle (so auch BGH, Urteil v.  09.05.1963 - II ZR 124/61). Vielmehr haften die Bekl. zu 2) und 3) „wie Gesamtschuldner“ – sie können also primär in Anspruch genommen werden.

Zunächst stellt das OLG Dresden – in Übereinstimmung mit der Vorinstanz – fest, dass die Klägerin aktivlegitimiert sei, da die Vermögensübertragung in Bezug auf die streitgegenständlichen Verträge wirksam auf die Klägerin erfolgt sei.

Die Übernahme eines Teilvermögens des übertragenden Rechtsträgers im Wege der Ausgliederung stelle nach § 123 Abs. 3 Nr. 1 UmwG einen speziellen Fall der Spaltung dar. Wirksam werde die Spaltung gemäß § 131 Abs. 1 Nr. 1 UmwG erst mit der Eintragung in das Handelsregister des übertragenden Rechtsträgers. Mit diesem Zeitpunkt sei der im Ausgliederungs- und Übernahmevertrag hinreichend bestimmte Teilbetrieb MP auf die Klägerin als übernehmender Rechtsträger übergegangen.

Zu den im Rahmen einer Ausgliederung übertragungsfähigen Vermögensbestandteilen gehören grundsätzlich auch schuldrechtliche Verträge (so auch BGH, Urteil vom 08.10.2003 - XII ZR 50/02). Eine exakte Einzelbezeichnung der betroffenen Vermögensgegenstände im Ausgliederungsvertrag sei nicht erforderlich. Es genüge vielmehr, dass sich deren Zuordnung zu dem Geschäftsbetrieb des betroffenen Unternehmensteil im Wege der Auslegung nach §§ 133, 157 BGB ergibt, wobei eine betriebswirtschaftliche Betrachtungsweise zugrunde zu legen ist. Im Streitfall ergebe die Auslegung des Ausgliederungsvertrages, dass der ausgegliederte Teilbetrieb MP insbesondere die Vermarktung der Flächen sowie das Objektmanagement umfasse, denen die Vereinbarungen über die Werbegemeinschaft und die centerbezogenen Nebenkosten zuzuordnen ist. Ihre Einbeziehung ergebe sich zudem aus den Anlagen zum Ausgliederungsvertrag.

Schließlich erfordere die Wirksamkeit des Übergangs eines Mietvertrages auf Vermieterseite auf einen anderen Rechtsträger im Wege der Ausgliederung gem. §§ 123 Abs. 1, 131 UmwG nach Ansicht des OLG Dresden nicht die Zustimmung des Mieters. Zwar erwäge der BGH in einer Entscheidung (XII ZR 50/52), dass es im Einzelfall der Wirksamkeit einer Umwandlung entgegenstehen könne, wenn diese mietrechtlichen Regelungen zuwiderläuft; diesbezüglich nenne der BGH konkret jedoch nur die für den Mieterwechsel relevante Vorschrift des § 540 BGB. Hinsichtlich der Umwandlung auf Vermieterseite führe der BGH hingegen aus, dass diese weniger problematisch sei, weil der Mieter sich nicht grundsätzlich gegen den Austausch des Vermieters wehren könne, wie sich bereits aus der Vorschrift des § 566 BGB ergebe. Der vorbezeichneten Entscheidung des BGH lasse sich zudem kein allgemeiner Rechtssatz entnehmen, wonach der Übergang eines Mietverhältnisses auf Vermieterseite im Rahmen einer Umwandlung von der Zustimmung des Mieters abhängig wäre. Hierfür bestehe auch kein Bedürfnis, da der Mieter durch die Vorschriften des Umwandlungsrechts vor den Rechtsnachteilen der Auswechslung des Vertragspartners hinreichend geschützt sei.

Die Vorschrift des § 540 BGB sei nach Auffassung des Senats im vorliegenden Fall von vornherein nicht betroffen. Unabhängig von der Frage, ob es sich bei dem streitgegenständlichen Vertragsverhältnissen um ein Mietverhältnis handelt, käme es im Streitfall nicht zu einer Änderung des Vertragspartners auf Mieterseite, sondern nur auf Vermieterseite.

Abschließend führt das OLG Dresden – in Übereinstimmung mit dem BGH (VIII ZR 41/14) und dem OLG Frankfurt (2 U 13/20) – aus, dass der für die Flächenansätze in einer Betriebskostenabrechnung darlegungsbelastete Vermieter den Anforderungen an seinen Vortrag genüge, wenn er bestimmte Flächenwerte vorträgt. Der (gegen-)erklärungsbelastete Mieter müsse grundsätzlich substantiiert erwidern und dabei erläutern, von welchen tatsächlichen Umständen er ausgeht. Eine Ausnahme gelte nur, wenn dem Mieter ein solches Vorbringen nicht möglich oder zumutbar sei.

Die Ermittlung des Umfangs der übergehenden Vermögensgegenständen im Wege der Auslegung des Ausgliederungsvertrages erscheint sachgerecht. Gerade bei der Ausgliederung umfangreicher Vermögensmassen – etwa ganzer Unternehmen oder Betriebsteile – ist eine lückenlose Einzelaufzählung sämtlicher Vertragsverhältnisse und Forderungen praktisch nicht möglich. Entscheidend ist daher, den zu übertragenden Vermögenskomplex zunächst in einer hinreichend präzisen und umfassenden Oberbeschreibung festzulegen. Diese kann anschließend durch weitere Konkretisierungen, etwa durch Typisierung einzelner Vertragsarten oder beispielhafte Benennungen, näher ausgestaltet werden. In der Praxis empfiehlt es sich zudem, die wesentlichen Vertragsverhältnisse in Anlagen zum Ausgliederungsvertrag aufzuführen. Dabei ist jedoch zu berücksichtigen, dass sich der Bestand des auszugliedernden Vermögens zwischen Stichtag, Vertragsabschluss und Registereintragung regelmäßig verändern kann. Vor diesem Hintergrund sollte eine solche Auflistung ausdrücklich als nicht abschließend gekennzeichnet werden, um spätere Zuordnungsprobleme zu vermeiden.

Schließlich ist dem Senat auch dahingehend zuzustimmen, dass der Übergang eines Mietvertrages auf Vermieterseite im Wege der Ausgliederung nicht die Zustimmung des Mieters erfordern kann. Ein Zustimmungserfordernis des Mieters würde die gesetzlich angeordnete partielle Gesamtrechtsnachfolge nach § 131 Abs. 1 Nr. 1 UmwG unterlaufen. Hierfür spricht auch die Aufhebung des § 132 UmwG aF durch den Gesetzgeber im Jahr 2007, die zu einer Stärkung der Gesamtrechtsnachfolge führte. § 132 UmwG aF bestimmte, dass „allgemeine Vorschriften, welche die Übertragbarkeit eines bestimmten Gegenstandes ausschließen oder an bestimmte Voraussetzungen knüpfen oder nach denen die Übertragung eines bestimmten Gegenstandes einer staatlichen Genehmigung bedarf, (…) unberührt“ bleiben sollten.

Die an einer Spaltung beteiligten Rechtsträger sind also grundsätzlich frei darin, wem sie welche Vermögensgegenstände des übertragenden Rechtsträgers zuordnen (Grundsatz der Spaltungsfreiheit). Die Aufhebung des § 132 UmwG aF bedeutet jedoch nicht, dass bestehende Übertragungsbeschränkungen des allgemeinen Zivilrechts ohne Weiteres umgangen werden dürfen. Vielmehr ist im Einzelfall zu prüfen, ob die konkrete Gestaltung als rechtsmissbräuchlich anzusehen ist. Dies ist der Fall, wenn sie darauf abzielt, ein bei der Einzelrechtsübertragung bestehendes gesetzliches oder vertragliches Übertragungshindernis zu umgehen.