BGH V ZR 141/23
Zustimmung zur Veräußerung – Passivlegitimation

In einer Zweiergemeinschaft ohne bestellten Verwalter, bestehend aus den später am Verfahren beteiligten Parteien, wurde vereinbart, dass für die Übertragung des Wohnungseigentums die Zustimmung „der anderen Wohnungseigentümer“ erforderlich ist – jedoch nicht die eines Verwalters. Nachdem die beklagte Partei die Zustimmung verweigert, reicht die Klägerin Klage auf Zustimmung zur Veräußerung ein.

Das AG hat der Klage auf Zustimmung zur Veräußerung stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hin hat das LG das Urteil aufgehoben und die Klage abgewiesen. Mit der vom LG zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin das Ziel, die Entscheidung des AG wiederherzustellen.

Die Revision hat jedoch keinen Erfolg; das Berufungsgericht hat zu Recht entschieden, dass die Beklagte nicht die richtige Partei für die Zustimmungsklage ist. Nach § 12 Abs. 1 WEG kann in der Teilungserklärung festgelegt werden, dass für die Veräußerung einer Wohnung die Zustimmung anderer Eigentümer oder Dritter erforderlich ist. In diesem Fall verlangt die Teilungserklärung die Zustimmung „der anderen Wohnungseigentümer“. Wer konkret zustimmen muss, ist allerdings umstritten.

Schon früher war unklar, ob alle Eigentümer einzeln zustimmen müssen oder ob ein Mehrheitsbeschluss genügt. Auch nach der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes im Jahr 2020 (WEMoG) besteht dieser Streit fort. Teilweise wird vertreten, dass jeder Eigentümer einzeln zustimmen muss, weil der Gemeinschaft keine Beschlusskompetenz dafür zustehe. Die Gegenmeinung sieht dagegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) als zuständig, die dann per Mehrheitsbeschluss über die Zustimmung entscheidet.

Der BGH folgt der zweiten Auffassung. Wenn die Teilungserklärung von der Zustimmung der anderen Eigentümer spricht, ist damit seit dem 01.12.2020 die GdWE gemeint. Klagen auf Zustimmung sind daher stets gegen die GdWE zu richten. Der BGH hatte dies schon für Fälle mit Verwalterzustimmung so entschieden – und überträgt diese Logik nun auch auf Eigentümerzustimmungen.

Die Gesetzeslage nach dem 1.12.2020 weist der GdWE die alleinige Verantwortung für die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums zu – sowohl nach außen als auch nach innen. Dazu gehört auch die Prüfung, ob einem Verkauf zugestimmt werden kann. Der Zweck der Zustimmungspflicht ist es, die Gemeinschaft vor ungeeigneten Käufern zu schützen – nicht einzelne Eigentümer. Die Entscheidung über eine Zustimmung muss daher im Interesse der gesamten GdWE getroffen werden.

Diese Sichtweise gilt auch für Altvereinbarungen, also Regelungen, die vor dem 01.12.2020 getroffen wurden. Maßgeblich ist dabei, wie die Begriffe in der Teilungserklärung im heutigen rechtlichen Kontext objektiv zu verstehen sind. Wenn sich die Rechtslage ändert, kann die Erklärung entsprechend angepasst ausgelegt werden. Auch § 47 WEG unterstützt dieses Verständnis: Vereinbarungen vor der Reform stehen der Anwendung des neuen Rechts nicht entgegen, sofern kein ausdrücklicher gegenteiliger Wille erkennbar ist. Deshalb müssen auch alte Teilungserklärungen im Lichte des neuen Gesetzes interpretiert werden.

Die GdWE ist seit dem Inkrafttreten des WEMoG allein zuständig für sämtliche Verwaltungsmaßnahmen, einschließlich der Zustimmung zur Veräußerung. Diese Zuständigkeit gilt uneingeschränkt auch für kleine Gemeinschaften, etwa mit nur zwei Eigentümern, da eine Unterscheidung nach Größe oder Mitgliederzahl rechtlich nicht sinnvoll ist und sich die Eigentümerstruktur jederzeit ändern kann (Häublein, in ZWE 2025, 33, beck-online). 

Prozessual bedeutet dies, dass die GdWE zentrale Gegnerin in Zustimmungsprozessen ist, was die Klageführung vereinfacht. Eine Rückverlagerung der Zuständigkeit auf einzelne Eigentümer, etwa in Zweiergemeinschaften, widerspräche dem modernen Haftungsmodell und wäre systemwidrig. Ein dadurch erhöhter Aufwand bei der Rechtsdurchsetzung gegen die GdWE ist Folge der Gesetzeslage und kein Argument für eine abweichende Auslegung (Häublein, in ZWE 2025, 33, beck-online). Fordert die Gemeinschaftsordnung jedoch die Zustimmung „anderer Wohnungseigentümer“, kann diese nur durch Mehrheitsbeschluss der GdWE erfolgen; einzelne Eigentümer können ihre Zustimmung nicht individuell erteilen (Letzner, in ZWE 2025, 74, beck-online). 

Wird darüber hinaus die Zustimmung des Verwalters verlangt, handelt dieser regelmäßig als Organ der GdWE und nicht als eigenständig berechtigter Dritter (Häublein, in ZWE 2025, 33, beck-online). Dabei ist stets der aktuell bestellte Verwalter als Vertreter der GdWE zuständig, eine Unterscheidung zwischen altem und neuem Verwalter entfällt (Häublein, in ZWE 2025, 33, beck-online). Der BGH schließt damit an seine bisherige Rechtsprechung zur Verwalterzustimmung an, wonach auch diese stets als Zustimmung durch die GdWE zu verstehen ist (Dradso in NJW-Spezial 2024, 449, beck-online). Dies dient letztlich der Rechtssicherheit in der Verwaltungspraxis (Letzner, in ZWE 2025, 74, beck-online).

Im Falle einer verweigerten Zustimmung durch den Verwalter ist die GdWE als Klagegegnerin zu sehen, unabhängig davon, wer konkret die Zustimmung ablehnt (Dradso, in NJW-Spezial 2024, 449, beck-online). 

Zur Klärung der Zustimmungsberechtigung bei Veräußerungsbeschränkungen nach § 12 WEG bestätigt der BGH, dass bei Zustimmungsvorbehalten, die „die Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer“ verlangen, die GdWE zustimmungsberechtigt ist (BGH, NJW 2023, 3654; LG Frankfurt a.M., Urteil vom 15.06.2023, Az. 2-13 S 92/22; Pramataroff/Bordt, FD-MietR 2023, 458224). Die GdWE ist damit auch passivlegitimiert, also Gegenstand einer Klage bei Zustimmungsverweigerungsstreitigkeiten (Pramataroff, ZWE 2023, 402).

Unklar bleibt hingegen, ob bei Veräußerungsbeschränkungen, die ausdrücklich die Zustimmung „einzelner Wohnungseigentümer“ verlangen, dieselbe Auslegung gilt (Pramataroff/Bordt, in FD-MietR 2024, 812017, beck-online; Drasdo, NJW-Spezial 2023, 547; Hügel/Elzer, WEG 3. Aufl. 2021, § 12 Rn. 71). Aufgrund der eingeschränkten Auslegungsmöglichkeiten ist anzunehmen, dass hier abweichende Regeln gelten können (Suilmann, in: Bärmann, WEG 15. Aufl., 2023, § 12 Rn. 24).

Für die Praxis bedeutet dies, dass bei Zustimmungsvorbehalten mit dem Wortlaut „andere Wohnungseigentümer“ die Verwaltung und Entscheidung über die Zustimmung durch die GdWE erfolgt – typischerweise durch Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung (Pramataroff/Bordt, in FD-MietR 2024, 812017; Pramataroff, ZWE 2023, 402; Hogenschurz, BeckOK WEG, 03.04.2023, § 12 Rn. 72). Zudem sind klare Formulierungen in der Gemeinschaftsordnung nötig, um Zuständigkeitsfragen eindeutig zu regeln (Pramataroff/Bordt, in FD-MietR 2024, 812017; LG Frankfurt a.M., Urteil vom 15.06.2023, Az. 2-13 S 92/22).